Верховный суд предстал перед необычной ситуацией в жизни. Его задачей было исследовать, как суды разных уровней разрешили конфликт между двумя собственниками одной квартиры. Причем это была однокомнатная квартира.
Один из собственников долгое время жил в большей части квартиры, в то время как другой, спустя несколько лет, внезапно решил заселиться на свои квадратные метры. Но «основной» владелец не согласился на такое вмешательство и не разрешил второго собственника войти в квартиру. Конфликт ушел на рассмотрение в суд.
Очень часто возникают ситуации, когда несколько владельцев одной квартиры не могут договориться о том, как мирно сосуществовать. Эта проблема довольно распространена и подтверждается судебной статистикой. Обычно такие судебные разбирательства скандальны и продолжаются многие годы.
Схема взаимоотношений между соседями в таких случаях проста — владелец с большей площадью и большими правами использует все доступные средства, чтобы не позволить другому владельцу соседствовать с ним.
Ситуация становится особенно напряженной, если квартира однокомнатная, и двое незнакомых и несимпатичных друг другу людей просто не могут жить вместе.
В нашем случае все оказалось именно так — какому-то гражданину подарили четверть однокомнатной квартиры. По сути, это уголок комнаты. Иногда люди скрывают продажу своих долей, если они испытывают личную неприязнь к другому жильцу и не могут законно предложить выкуп своей доли от уже проживающего человека.
Наш случай произошел в Сочи. Поэтому второй сособственник, так сказать, «принявший в подарок», или, точнее, купивший несколько квадратных метров, несколько лет ни разу не посещал квартиру. Он не знакомился со своим соседом и не предъявлял никаких требований.
Однако, спустя продолжительное время, а именно — через семь лет, возможно, в связи с изменением собственной жизненной обстановки, один из граждан захотел воспользоваться своим правом как собственника. Он выразил желание заселиться на свои собственные квадратные метры. К сожалению, ничего не получилось.
В квартиру его не пустили и не предоставили ключи от нее.
Таким образом, этому невселенному собственнику пришлось обратиться в районный суд с исковым заявлением, в котором были изложены требования о заселении его на личные квадратные метры и о запрете «вносить препятствия в проживание». Однако районный суд его разочаровал.
Суд разобрал этот спор и отклонил иск гражданина.
Районный суд выслушал все стороны конфликта, изучил ситуацию и заявил, что владелец меньшей доли в однокомнатной квартире «не имеет безусловного права на заселение».
На обычном языке это означает, что истец не имеет «абсолютного» права на проживание в квартире.
Районный суд подчеркнул: способ осуществления прав собственников зависит от их доли. Согласно закону, если двум владельцам не удалось договориться о пользовании квартирой, то «требование о вселении можно удовлетворить только в случае, если определить, как будет использоваться помещение, и предоставить каждому из собственников его долю».
Однако в данном случае речь шла о небольшом жилье. Так что предоставить собственнику помещение, «соответствующее» его доле в однокомнатной квартире, технически было невозможно.
Как указал районный суд в своем решении, вселение истца в квартиру «приведет к существенному нарушению прав и законных интересов ответчика».
Суд установил, что совместное использование квартиры не возможно для этих людей, так как они незнакомы друг с другом и не являются родственниками. Необходимо отметить, что собственник меньшей доли никогда не проживал в данной квартире.
Неудовлетворенный истец обжаловал данное решение в краевом суде. Апелляционная инстанция изучила решение районного суда и пришла к выводу, что оно следует отменить. Более того, краевой суд подтвердил, что истец был прав в своих требованиях.
Также в краевом суде было заявлено, что наличие незначительной доли в общей собственности не имеет юридического значения: это не ограничивает право владения и пользования имуществом.
Представлено заключение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ.
По нашему делу, высокая судебная инстанция объявила, что собственники не достигли согласия относительно использования жилого помещения, но ясно, что истец и ответчик не могут проживать в однокомнатной квартире вместе. Подчеркнуто, что владелец определенной части квартиры имеет право на компенсацию за площадь, которая принадлежит ему.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ также заявила о важности определения порядка использования помещения в подобных спорах. В таком деле устанавливается соответствующий порядок пользования, подчеркнул Верховный суд.
ВС подчеркнул: совладельцы не могут проживать вместе. У них есть право на компенсацию.
Согласно решению высокого суда, спор между сторонами в подобных конфликтах неизбежно приведет к нарушению прав одного из владельцев жилого помещения.
Еще одно значимое заключение Верховного суда: при рассмотрении такого спора, суд вправе отказать одному из сособственников во вселении. Однако нужно учесть, что человек не должен быть ущемлен. Если человеку отказывают во вселении, то остальные постоянные жители квартиры должны ежемесячно выплачивать компенсацию за использование его доли.
Иначе получается, что постоянные жители бесплатно пользуются квадратными метрами другого человека.
Проще говоря, соседи, которые постоянно живут в квартире, могут платить арендную плату за использование квадратных метров соседу, которому отказано во вселении.
Следственная коллегия, специализирующаяся на рассмотрении гражданских дел, вынесла решение, которое отменило апелляционное решение по данному конкретному случаю. В связи с этим, спор, касающийся однокомнатной квартиры, направлен на повторное рассмотрение в региональный суд, с указанием необходимости принять во внимание пояснения, предоставленные высшим судебным органом.
Как продать долю в квартире: подробная инструкция
Когда идет речь о преобретении и отчуждении недвижимости, как правило, подразумевается приобретение или продажа жилого дома или квартиры. Однако иногда требуется продать не всю собственность, а лишь долю в ней — например, долю, полученную по наследству. При таких сделках имеются свои особенности.
Зачем покупать долю в квартире
Если вам необходимо реализовать долю в объекте недвижимости, сначала определитесь, кто будет вашим потенциальным покупателем. Некоторые люди приобретают доли, поскольку не имеют средств для покупки полной квартиры, в то время как другие инвестируют свои деньги, чтобы защитить их от инфляции. Есть также те, кто покупает долю квартиры при переезде в новый регион с целью получения прописки и местных льгот.
Что такое долевая собственность
Как определить долю в квартире
Доли – это фрагменты совместной собственности, принадлежащие различным людям. Они могут быть одинаковыми или разными. «По умолчанию, доли признаются одинаковыми, в этом случае их размер зависит от количества владельцев: если их двое, то каждый имеет по половине доли.
Различие в долях определяется либо договором между совладельцами квартиры, либо решением суда», – уточняет молодой юрист из компании «Мазка, Метёлкин, Бушмин и партнеры» Алена Бабурина.
Виды доли
Доли могут представляться двумя видами: реальными (в натуре) и идеальными, которые являются обособленными частями от целого.
Доля в частях от целого
Когда речь идет о доле, то речь идет о части от целого. Эта часть может быть идеальной, но только на бумаге. Собственники знают, какую долю имущества они владеют и какую долю принадлежит другим собственникам, но только в пределах процента.
Каждый владелец доли имеет право участвовать в управлении всей квартирой и свободно передвигаться по ней, не требуя согласия другого собственника.
Доля в натуре
Популярные вопросы о продаже доли в квартире
Одиночное владение квартирой отличается от совместного владения долей в ней. Ниже мы ответим на наиболее часто задаваемые вопросы о продаже доли.
Да, можно продать свою долю в квартире, но перед этим необходимо уведомить других собственников о своих намерениях. Согласно закону, у них есть преимущественное право на выкуп доли перед другими покупателями, то есть владелец может продать свою долю постороннему лицу только в случае отказа остальных собственников. Уведомление о продаже доли другим собственникам должно быть оформлено в письменной форме.
Если другие участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в течение месяца или явно откажутся от этого права, то можно продавать долю другим лицам.
Можно ли продать долю совладельцу квартиры?
Неоспоримое преимущество у них присутствует. Что нельзя делать во вред собственникам, это предлагать им участие по завышенной стоимости с целью получить от них отказ, а при этом снижать цену для третьих лиц. Все условия должны быть абсолютно равными.
Можно ли продать долю в ипотечной квартире?
Возможно, однако для осуществления данного действия потребуется согласие не только прочих совладельцев, но и банковского учреждения.
Может ли муж или жена продать свою долю?
В случае, если происходит выделение доли в имуществе, то необходимо предупредить второго супруга об этом и предложить ему выкупить эту долю, как другим собственникам. Если доля не выделена, то имущество считается совместным, и распоряжаться им без согласия супруга запрещено. Если речь идет не о доле в общей квартире, а о доле в квартире, которую один из супругов приобрел во время брака, то она также является совместно нажитым имуществом, и необходимо получить согласие жены или мужа.
Если это не произойдет, то сделка может быть признана недействительной.
Однако, на случай, если будет получено разрешение со стороны органов опеки и попечительства, возможно осуществление сделки. Если сделка будет совершена без такого разрешения, существует вероятность ее недействительности. Если ребенок находится в возрасте от 14 до 18 лет, то он имеет право самостоятельно заключить договор купли-продажи долей при условии согласия его законных представителей.
Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен?
Какой риск при продаже доли в квартире
Главной опасностью считается для юристов нарушение порядка уведомления или его неправильное выполнение. Например, уведомления о предложении покупки были отправлены собственникам, но не по актуальным адресам, или они отказались получать их. Даже если в этом случае продажа все-таки состоялась, существует большой риск признания сделки недействительной: на оформление будут потрачены время, нервы и деньги, а доля вернется обратно продавцу.
«Особое внимание следует уделить так называемым микродолям. С 2022 года вступил в силу закон, согласно которому продажа долей площадью менее 6 квадратных метров является ничтожной сделкой (недействительной — прим. ред.)», — сообщает юрист Алена Бабурина.
Как проверить вид собственности
Если владелец сомневается в форме оформления своей собственности и наличии у него доли, можно проверить это, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по указанному адресу или кадастровому номеру объекта недвижимости. Заказать выписку можно в МФЦ или через онлайн-сервис портала «Госуслуги».
Необходимо проинформировать других собственников о намерении продать свою долю и предложить им ее выкупить. В уведомлении следует указать размер доли, адрес квартиры и заявленную цену. Надо передать уведомление таким образом, чтобы у вас осталось подтверждение о том, что собственники были уведомлены.
Это можно сделать через нотариуса или заказным письмом с уведомлением и описью. После этого можно либо получить письменный отказ от всех собственников, либо подождать месяц. Если в течение этого времени никто из имеющих преимущественное право на выкуп доли не выразит желания, то вы можете продавать ее другим лицам.
А если не предупредить?
При нарушении права преимущественного права на продажу доли, любой другой участник долевой собственности имеет право обратиться в суд для того, чтобы права и обязанности покупателя были переведены на него. Таким образом, риски, связанные с этим, больше ложатся на покупателя, чем на продавца — ведь покупатель может потратить время, нервы и деньги, но так и не совершить покупку. А продавец все равно получит свои деньги — если не от стороннего покупателя, то от самого владельца доли.
Договор купли-продажи доли в квартире
14 мая 2022 года, 12:12
Нотариальное заверение договора купли-продажи доли
Для государственной регистрации сделки по договору купли-продажи доли обязательно требуется использование нотариальной формы.
Занимается регистрацией доли при ее продаже нотариус. После оформления договора купли-продажи нотариус обязан сразу отправить документы в Росреестр. Документы должны быть зарегистрированы в течение 3 рабочих дней.
Налоги с продажи доли в квартире
При продаже доли в квартире необходимо уплатить налог, который рассчитывается по таким же правилам, как и НДФЛ при отчуждении любого другого объекта недвижимости. Ставка данного налога составляет 13% от общей суммы сделки.
А когда платить налог не нужно?
Для освобождения от выплаты налога на доходы физических лиц необходимо быть владельцем имущества в течение определенного минимального срока, который зависит от способа получения этого имущества. Этот минимальный срок составляет 5 лет, но он может быть сокращен до 3 лет в случае, если квартира получена по наследству, по договору о содержании пожизненного содержания, в дар от близких родственников, была приватизирована текущим владельцем или является единственным жилым помещением.
- В случае, когда собственность является совместной, необходимо учитывать интересы других собственников и вместе с ними определить порядок использования. Однако, если согласие не достигнуто, спасением может стать обращение в суд.
- Закон позволяет выделить свою долю в виде натурального имущества, однако это не всегда технически выполнимо, так как требуется наличие отдельного входа и собственных вспомогательных помещений, таких как туалет и кухня.
- Собственники имеют преимущественное право на приобретение доли в квартире, и если один из собственников собирается продать свою долю, он обязан предложить ее другим собственникам.
- Собственники не могут возражать против продажи своей доли другими собственниками третьим лицам, если сами отказались ее выкупить.
- Реализация доли ребенка возможна, но потребуется согласование сделки с органами опеки.
- Сделки с долями должны быть заключены у нотариуса в обязательном порядке.