Кто может ограничить права на квартиру

Имущественное обременение недвижимости – это ситуация, в которой собственнику ограничено право полного распоряжения своим имуществом. Мы расскажем о случаях, когда возникают такие ограничения и что нужно сделать, чтобы избавиться от них.

Автор: Команда банка «Райффайзен»

Виды обременений

Права собственности включают в себя три основных элемента: пользование, владение и распоряжение. Наложение обременения подразумевает наложение различных ограничений на один или несколько из этих элементов. Давайте рассмотрим наиболее распространенные виды обременения на примерах.

• Ипотека. Обременение ипотекой является наиболее распространенным видом. Оно не ограничивает права собственника на владение и пользование недвижимостью, однако для совершения сделки купли-продажи необходимо выполнить дополнительные условия. Необходимо получить разрешение от залогодержателя, который обычно выступает в роли банка или другой кредитной организации.
• Арест недвижимости. Происходит по решению суда и осуществляется судебными приставами. Чаще всего арест назначается в интересах кредиторов и является мерой обеспечения выполнения долга – арестовывается ликвидное недвижимое имущество должника, пока он не погасит задолженность перед банком или третьими лицами.
• Запрет на осуществление регистрационных действий. При данной форме обременения владелец недвижимости лишается права совершать любые сделки с ней до отмены соответствующего постановления.
• Уникальный способ продажи квартиры. В большинстве случаев, рентный договор заключают пожилые люди, которые продают свою квартиру ниже ее реальной стоимости — примерно на 30-40%. Однако, будущий владелец сталкивается с несколькими условиями. Во-первых, продавец имеет право на бесплатное проживание в квартире до конца его жизни. Во-вторых, новый владелец обязан выплачивать ему определенную сумму каждый месяц в соответствии с договором. C 2013 года, законодательство изменилось и теперь, вместе с договором ренты, заключается также договор о залоге недвижимости. Это означает, что пожилой продавец получает гарантию на продаваемую недвижимость и без его разрешения, повторная перепродажа становится невозможной.
• Сервитут. Ограничивает право на использование собственности. В основном такое ограничение встречается у владельцев дач и загородных участков: они вынуждены предоставлять специальным службам и иногда физическим лицам право проходить через их личный участок, так как обходных путей просто нет. Например, владелец может быть обязан не препятствовать людям пересекать его участок, если только через него можно пройти к вокзалу, больнице и так далее.

Как снять обременение с недвижимости

Обратиться в банк, в котором была взята ипотека, и запросить помощь в снятии обременения с квартиры.

Предоставить банку все необходимые документы, подтверждающие полное погашение долга по ипотеке.

Банк осуществляет отправку заявки в Росреестр для регистрации снятия ограничений с квартиры.

После регистрации снятия ограничений, банк информирует клиента о выполнении долговых обязательств и о возможности свободно распоряжаться своей собственностью.

Свяжитесь со своим банком и уточните процедуру снятия обременения после погашения ипотеки в вашем случае. Банковские специалисты расскажут, какие документы вам нужно будет предоставить. Основными из них обычно являются паспорт заемщика и других собственников, а также документ, подтверждающий выплату долга.

Передайте необходимые документы в МФЦ или Росреестр и заполните заявление на снятие обременения.

Убедитесь, что все обременения были сняты с вашей недвижимости. Бесплатно это можно проверить на сайте Росреестра или через Госуслуги. Рекомендуется проверить информацию не ранее, чем через неделю после получения уведомления от МФЦ о успешном снятии ограничений.

Можно ли продать квартиру с обременением

Существует возможность действия, но не во всех случаях. Например, если владельцем недвижимости является лицо, подвергнутое аресту или имеющее запрет на регистрационные действия, то попытка ее продажи будет признана мошенничеством. Рассмотрим наиболее распространенные ситуации, в которых возможна купля-продажа.

• Во время продажи погасить ипотеку, достигнув соглашения с покупателями. Можно договориться о том, чтобы покупатель выплатил сумму, необходимую для полного погашения долга, в качестве предварительного платежа. После этого банк снимет ограничения, позволяющие заключить обычную сделку купли-продажи. Чтобы защитить права покупателя в таких случаях, заключается предварительный договор купли-продажи с подробным описанием всех условий и особенностей оплаты.
• Продажа заложенной недвижимости сменит владельца и заемщика. В этом случае покупатель может выбрать один из двух путей: полностью выкупить ипотечную квартиру и выплатить оставшийся долг после оформления сделки, либо подать заявку на ипотеку в банк, указав желаемую недвижимость. Во втором случае новый владелец берет на себя обязательства по постепенному погашению долга. Продавецу необходимо получить согласие от банка на продажу квартиры с сохранением обременения.

Как продать квартиру с материнским капиталом

Покупка недвижимости с использованием материнского капитала представляет определенные сложности. В данном случае, все дети автоматически приобретают право на данную недвижимость, что требует оформления соответствующих юридических документов. Собственник обязан разделить данное имущество между всеми членами семьи в равных долях.

Только после этого возможна продажа недвижимого имущества, иначе сделка может быть признана незаконной. Помимо этого, для заключения договора купли-продажи необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Часто потенциальные покупатели ищут недвижимость без обременения ипотекой и не желают рассматривать варианты с существующим долгом. Когда сумма, необходимая для погашения ипотеки, не слишком велика, продавец может поступить следующим образом: 1. Завести потребительский кредит на сумму, требуемую для погашения ипотеки.
Снять обременение с недвижимости и приступить к обычной процедуре купли-продажи.
Погасить потребительский кредит с полученными деньгами от продажи недвижимости.

В такой ситуации важно учитывать возможные риски: на пример, покупатель в последний момент может отказаться от совершения сделки, и возможно, потребуется достаточно много времени, пока появится новый покупатель. За все это время вам придется выплачивать платежи вместе с процентами.

От залога до ареста: какими бывают обременения на квартиры и дома

Обременение недвижимостью — это ограничение на права владельца недвижимости. Оно возникает по различным причинам, часто связанным с появлением права собственности на недвижимость у других лиц. Например, у банка, если квартира находится под залогом, или у арендаторов, если жилье было сдано в аренду и заключен официальный договор.

Продажа, подарок или обмен такого имущества невозможны без снятия ограничения или согласия всех заинтересованных сторон. Вместе с экспертами мы рассмотрим основные виды обременений и расскажем, какие из них не должны вызывать беспокойства у покупателя, а какие являются сигналом опасности.

Эксперты в статье:

• Олег Смирнов, эксперт консалтинговой группы РКТ;
• Александра Шевченко, главный юрист VERBA LEGAL;
• Артем Петров, управляющий директор экспертной компании «Центр права»;
• Елена Ковалева, старший юрист направления по работе с клиентами Tomashevskaya & Partners.

Один из важных этапов в подготовке к продаже жилого помещения — это проведение процедуры проверки, известной как дью дилидженс. Это включает в себя несколько аспектов, одним из которых является юридический, говорит Александра Шевченко. В ходе юридической проверки устанавливаются права продавца на совершение сделки, а также отсутствие ограничений и обременений, добавляет эксперт.

Залог

Наиболее распространенной формой обременения является ипотека, когда владелец решает продать квартиру, которая по-прежнему находится под залогом у банка. Без разрешения финансово-кредитной организации невозможно совершить продажу заложенного жилья, отмечает Иван Стасюк. Чтобы приобрести такое жилье, покупатель должен оформить ипотечный кредит на себя вместо продавца и продолжить его выплачивать.

Несовершеннолетние имеют возможность быть владельцами недвижимости, не зависимо от своего возраста. Эксперты разъясняют, что лица, не достигшие 14-летнего возраста, не могут участвовать в сделках — их интересы представляют родители (или опекуны, либо усыновители). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жилой недвижимостью только при наличии письменного согласия родителей (усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, зарегистрированным на имя ребенка, могут быть осуществлены только с согласия органов опеки и попечительства. В противном случае сделка не будет зарегистрирована.

Необходимо помнить, что сделки с недвижимостью, принадлежащей детям, могут быть одобрены органом опеки только при достижении общей пользы для них. В этом случае ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой той же или большей площади. Родители или представители ребенка должны будут доказать, что ребенок не останется без жилья и что его жилищные условия не ухудшатся.

Проблемы могут возникнуть и при продаже жилья, которое было приобретено с помощью материнского капитала. В таком случае все дети автоматически становятся правообладателями и покупатель обязан юридически разделить равные доли между всеми членами семьи, прежде чем выставлять объект на продажу. Иван Стасюк, эксперт, напоминает, что такую сделку необходимо согласовывать с органами опеки и попечительства.

Если в квартире не была выделена доля детям, а продавец утаил от покупателя информацию о использовании материнского капитала и не получил необходимых разрешений, то впоследствии сделка может быть признана недействительной. Чтобы безопасно осуществить куплю-продажу, эксперты советуют попросить у продавца справку от Пенсионного фонда о количестве оставшихся средств на сертификате материнского капитала.

Рента

Согласно словам Татьяны Яковлевой, препятствием может стать договор о пожизненной ренте, в соответствии с которым собственность на жилье переходит от одного лица, обычно нуждающегося в уходе, к другому, который соглашается содержать бывшего владельца в течение всей его жизни.

Юлия Кравченко добавляет, что продавец должен быть информирован о таком обременении, но это не представляет опасности для сделки купли-продажи. Эксперт объясняет, что покупатель имеет возможность пересмотреть условия договора ренты и заключить новое соглашение, согласно которому он будет выплачивать плату по официальному договору.

Аренда

Среди трудностей, с которыми можно столкнуться, является арендный договор, когда в жилом помещении проживают арендаторы, но срок договора еще не истек. Если срок аренды составляет более 11 месяцев, то договор должен быть зарегистрирован в Росреестре, и в выписке ЕГРН будет информация о том, что квартира сдается в аренду, уточняет Иван Стасюк. Согласно словам Ильи Познанского, этот факт не создает препятствий для покупки или продажи недвижимости.

Предстоящее банкротство владельца квартиры влечет за собой ряд рисков, связанных с возможностью оспаривания договора купли-продажи (Фото: Shutterstock)

Запрет на совершение сделок

Личный собственник имеет возможность запретить регистрационные процедуры. Собственник жилого помещения имеет право подать заявление в Росреестр, с целью запрета государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения прав на объект или наложения обременения без его личного участия. Такие меры предпринимаются для обеспечения защиты от мошеннических действий, поясняет Юлия Кравченко.

Действия по снятию данного запрета осуществляются самим собственником.

Арест

Владельцы недвижимости часто ограничены в своем праве на совершение регистрационных действий из-за решений суда и действий приставов. Юлия Кравченко объясняет, что если есть судебное решение и исполнительное производство, которое влечет арест квартиры, владелец имущества ограничен в своем распоряжении этим имуществом в соответствии с законом.

Причины ареста недвижимости могут быть разными, но основными из них являются:

• разногласия при разделе имущества при разводе;
• долговые обязательства перед банком или частным кредитором;
• споры о праве на недвижимость.

Если имущество обременено, то его продажу невозможно зарегистрировать в Росреестре. Уведомленная категория обременений является публичной и поэтому покупатель без особых проблем сможет выявить эти обременения, если будет достаточно внимателен, — отмечает Илья Познанский. Продажа возможна только после снятия ареста.

Илья Познанский, управляющий партнер экспертной компании «Лаборатория права»:

— Перед покупкой квартиры необходимо убедиться, что продавец не находится в состоянии банкротства и не имеет невыполненных обязательств, так как это может оспорить договор купли-продажи и создать определенные риски. Чтобы узнать, есть ли у продавца дело о банкротстве, можно обратиться к Единому федеральному реестру сведений о банкротстве (ЕФРСБ), для поиска потребуется полное наименование продавца или его ИНН. Также информацию о банкротстве продавца можно получить на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП).

Если у продавца имеется множество исполнительных производств, это может говорить о проблемах и его неплатежеспособности.

Познакомьтесь также с:

• Договор аренды: как стать владельцем квартиры, не приобретая ее
• Порядок исправления ошибок в Едином государственном реестре недвижимости, пояснил Росреестр
• Советы по безопасности при снятии жилья и оформлении договора с разъяснениями от Росреестра

Будьте в курсе последних новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

В Росреестре рассказали, как купить жилье с обременением

Случается, что на недвижимое имущество можно наложить ограничения прав собственности. Хоть это и редкость, но они могут стать причиной отклонения сделки по купле-продаже. В Росреестре рассказали, что такое обременение, какие разновидности обременений бывают, и можно ли получить информацию о наличии таких ограничений.

Для проверки наличия обременений на определенный объект можно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В такой выписке указываются сведения о наличии обременения, его типе (например, аренда или ипотека), продолжительности и лице, в пользу которого оно установлено. Если обременений нет, то будет указано «не зарегистрировано».

Самый распространенный вид обременения — это ипотека. Во время погашения ипотечного кредита недвижимость находится в залоге у банка, и без согласия кредитора нельзя совершать сделки по ней.

После полного погашения долга по ипотеке, собственник в состоянии самостоятельно (после запроса справки о закладной в банке) или с помощью банковского учреждения, направить соответствующие документы в Росреестр, в результате чего информация об ипотеке удаляется из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Еще одно распространенное обременение — арест, который ограничивает возможность осуществления регистрационных действий. Арест недвижимости означает, что с ней нельзя распоряжаться: продавать, сдавать в аренду, завещать или дарить. Информация о наложенном аресте на квартиру отображается в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Причин для наложения ареста на недвижимость может быть множество: долги, раздел имущества при разводе, споры о правах на недвижимость.

Для того чтобы снять арест с недвижимости, владелец имеет возможность обратиться в Росреестр лично и предоставить копию документа об отмене обеспечительных мер (таких как решение суда или судебных приставов). В таком случае Росреестр запросит необходимые документы у службы судебных приставов.

Одной из форм обременения является рента. Согласно договору ренты, право собственности на недвижимость переходит от одного лица (чаще всего – пожилого и нуждающегося в уходе) к другому, который обязуется обеспечить пожизненное содержание бывшего владельца. Такое соглашение может быть заключено в виде договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.

В результате на объект недвижимости будет зарегистрировано обременение. Распоряжаться таким жильем можно только с согласия получателя ренты.

Некоторые обременения сложно обнаружить, так как они не указываются в выписке из ЕГРН, а регистрируются в Росреестре.

Неожиданностью может стать обнаружение того, что в квартире зарегистрирован человек, который прежде отказался от приватизации этой квартиры. По закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Чтобы защитить себя при покупке, нужно попросить продавца предоставить выписку из домовой книги, в которой указаны все граждане, зарегистрированные на данной жилплощади.

1. Кроме этого, если квартира была унаследована, в ней может быть указано, что наследник обязан предоставить другому лицу право на использование квартиры (проживание в ней) — это называется завещательным отказом. Поэтому, если продавец унаследовал квартиру, необходимо это узнать и ознакомиться с завещанием.
2. Также стоит обратить внимание на то, использовался ли материнский капитал при покупке жилья. В этом случае квартира должна быть оформлена на всех членов семьи (родителей и детей) и не может быть продана без разрешения органов опеки и попечительства. Информацию о долях собственников можно узнать из выписки ЕГРН. Также рекомендуется запросить у продавца разрешение от органов опеки и попечительства и справку из Пенсионного фонда о наличии средств на сертификате материнского капитала.

Что такое обременение недвижимости? Виды и способы снятия

Имущественное обременение недвижимости – это ситуация, в которой собственнику ограничено право полного распоряжения своим имуществом. Мы расскажем о случаях, когда возникают такие ограничения и что нужно сделать, чтобы избавиться от них.

Автор: Команда банка «Райффайзен»

Договор обременения недвижимости: как снять запрет

После ликвидации причин обременений, такое обременение удаляется, и эта информация заносится в Росреестр в течение трех дней бесплатно. Если у Росреестра есть какие-либо причины, по которым он не может снять ограничение, то собственнику необходимо обратиться в суд.

Снять арест и ограничение на регистрацию с объектом можно только с помощью судебных приставов.

Продать коммерческую недвижимость, которая находится в залоге у банка или имеет ипотеку, возможно только после полного погашения кредита. В остальных случаях продажа осуществляется с согласия банка, а продавец погашает долг за счет средств покупателя. Обязательно составляется договор, в котором подробно описывается порядок и механизм такой оплаты.

Что такое обременение квартиры

Очень важно понять, что такое обременение квартиры. Ведь это обязательства, которые владелец квартиры имеет перед другими людьми, и они ограничивают его возможность отчуждать свой объект недвижимости (продавать, дарить и т.д.). То есть, хотя права собственности на квартиру оформлены правильно и даже зарегистрированы в Росреестре, в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости сделана запись об обременении прав.

Но данная статья актуальна также и для других объектов недвижимости, таких как комнаты, жилые дома, земельные участки и здания.

Снято ли обременение с квартиры

Было ли снято обременение с квартиры? Наличие ограничений на право собственности на отчуждение?
На этот вопрос можно получить ответ, просмотрев выписку из ЕГРН.
Выписка из ЕГРН – это единственный документ, подтверждающий снятие (или отсутствие) обременений.

Ниже приведен пример выписки из ЕГРН, свидетельствующей об отсутствии ограничений на права владельца в виде ипотеки.

Особо следует отметить, что доля 3/5 находится в совместной собственности супругов.

Возможно зарегистрировать обременение на любую из указанных долей или на все доли вместе.

В пункте 4 выписки «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» для всех указанных долей указано: «не зарегистрировано».

То есть на данной квартире отсутствуют какие-либо обременения!

Обратите внимание: в данной статье представлена информация из ЕГРН в виде бумажной выписки с синей печатью Росреестра. Также можно получить достоверные сведения об отсутствии или снятии обременений из электронной версии выписки из ЕГРН с цифровой электронной подписью.

Но электронная выписка, загруженная с сайта Росреестра, имеет нечитаемый формат. Если вы хотите разобраться с ней, прочтите статью «Электронная выписка из ЕГРН: как открыть файл». Каждый собственник недвижимости имеет возможность получить бесплатную выписку из ЕГРН через портал Госуслуги.

Алгоритм заказа бесплатной выписки описан в данной статье.

Обременение на квартиру онлайн бесплатно

Онлайн можно бесплатно посмотреть информацию о обременении на квартиру.

Важно! Эта информация предоставляется в качестве справочной! Обратите внимание на дату последнего обновления информации!

Вот пример данных из ЕГРН, полученных бесплатно с сайта Росреестра:

Вы можете ознакомиться с подробной статьей, содержащей пошаговую инструкцию о том, как бесплатно получить информацию об обременении на объект недвижимости или о его отсутствии. Вся необходимая информация предоставлена в статье под названием: «Как получить информацию из Росреестра».

Я всегда готова дать дополнительные разъяснения. Автор

Справочное указание Федерального закона №218 «О государственной регистрации недвижимости»