Передача имущества в собственность предполагает выполнение определенных обязательств сторонами сделки, направленных на передачу права собственности на имущество от одного лица к другому.
С целью избежать возникновения конфликтов и разногласий стороны заключают и подписывают договор о передаче имущества.
Перед тем, как подписать документ, обеим сторонам сделки следует тщательно ознакомиться с его содержанием. В данной статье будет подробно рассмотрено, что такое договор и как его правильно оформить.
Особенности договора о передаче имущества в собственностьДокумент должен содержать следующую информацию:
Подробное описание передаваемого имущества.
Полные данные обоих сторон сделки.
Основные причины, по которым происходит передача имущества.
Если какой-либо вид недвижимости передается по договору, необходимо зарегистрировать соответствующий документ в государственных органах, и только после этого он будет считаться действительным.
Главные типы договоров о передаче имущества в собственность
В зависимости от различных обстоятельств, существует несколько основных видов договоров, которые можно использовать для заключения сделок по передаче различных типов имущества:
Договор купли-продажи.
Договор дарения.
Договор мены.
Самым распространенным видом является договор купли-продажи. При заключении такой сделки покупатель приобретает полное право на владение имуществом.
Существуют различные виды документов, такие как: договор розничной продажи, контракт, поставка, обмен и наем-продажа. Очень важно детально описать имущество, указав его основные характеристики и особенности.
Договор дарения подразумевает безвозмездную передачу права собственности на имущество. Для его заключения требуется государственная регистрация.
Договор не может быть заполнен лицами, лишенными дееспособности или несовершеннолетними. В противном случае документ будет лишен юридической силы и будет считаться недействительным.
Договор бартера подразумевает передачу имущества без использования денежных средств или с их минимальным использованием.
Возможно использование денег для погашения разницы между обмениваемыми видами имущества. Этот тип договора не требует обязательной регистрации, однако должен быть оформлен в письменной форме. Документ может быть нотариально заверен по требованию главных сторон сделки.
Если обмену подлежит недвижимость, то необходима государственная регистрация документа.
Если в договоре обмена не указана стоимость обмениваемого имущества, то оно считается эквивалентным по своей цене.
Если возникли дополнительные вопросы, юристы сайта всегда готовы предоставить бесплатную помощь и ответить на все интересующие вопросы.
Договоры по передаче имущества в собственность. Понятие. Виды.
Документы, касающиеся передачи собственности на имущество, являются соглашениями, направленными на передачу этого имущества третьим лицам.
Типы:
- Сделка купли-продажи (включая розничные продажи, поставку товаров, поставку товаров для государственных и муниципальных нужд, контракты, договор энергоснабжения, продажу недвижимости или предприятия)
- Обмен
Согласно соглашению об обмене, каждая сторона обязуется передать другой стороне один товар взамен другого.
Правила сделки купли-продажи применяются к соглашению об обмене, если это не противоречит правилам данной главы и самой сущности обмена. В этом случае каждая сторона признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В соответствии с соглашением о ренте одна из сторон (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной суммы денег или предоставлять средства на содержание этого имущества в другой форме.
Согласно условиям договора ренты, платеж ренты может быть установлен бессрочно (постоянная рента) или в течение жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена при условии, что получатель ренты будет содержаться иждивением.
Основные характеристики договора купли-продажи.
По договору купли-продажи одна из сторон (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму денег (цену).
- В соответствии с соглашением сторон (а не с момента передачи самой вещи) данный договор является консенсуальным.
- Данный договор является синаллагматическим.
- Договор является возмездным.
Согласно договору купли-продажи все вещи, включая как движимые, так и недвижимые, индивидуально определенные или определяемые родовыми признаками, признаются товаром. Договор считается условием согласованным, если он позволяет определить наименование и количество товара.
Договор может быть заключен на покупку-продажу будущих товаров, то есть товаров, которые еще будут созданы или приобретены продавцом.
В соответствии с общим правилом право собственности на вещь по договору возникает у покупателя с момента ее передачи (а не с момента заключения договора), если только иное не предусмотрено законом или договором. Если требуется государственная регистрация права, оно возникает с момента такой регистрации.
- передачи товара в транспортное средство, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;
- передачи товара в пункт самовывоза, если покупатель самовывозом выбрал способ получения товара;
- отправления товара перевозчику, если покупатель выбрал способ доставки товара через транспортную компанию;
- передачи товара в пункт выдачи, если товар был приобретен через интернет-магазин;
- или иного фактического осуществления передачи товара, предусмотренного договором.
В случае если товар находится в пути, его случайная гибель или случайное повреждение на покупателя несет риск.
Условия договора купли-продажи:
- Количество товара, которое должно быть передано покупателю, определяется договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном эквиваленте. Условия определения количества товара могут быть согласованы путем установления порядка определения в самом договоре.
- В случае, если в договоре купли-продажи предусмотрена передача товаров в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам или другим признакам (ассортимент), продавец должен передать покупателю товары в таком ассортименте, который был согласован сторонами.
- Качество товара
Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует условиям договора купли-продажи.
Если в договоре купли-продажи не установлены условия о качестве товара, продавец должен передать покупателю товар, который является пригодным для целей, для которых такие товары обычно используются.
Если при заключении договора продавец был информирован покупателем о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, который подходит для использования в соответствии с этими целями.
При реализации товара на основании образца и (или) описания, продавец обязуется передать покупателю товар, соответствующий данному образцу и (или) описанию.
Для данной цели предусмотрен гарантийный срок: товар должен быть пригодным для использования в разумные сроки и для целей, для которых такие товары обычно предназначены.
В случае установления законом или официального порядка предусмотрена обязанность определить срок, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению (срок годности).
- Комплектность товара
- Состояние тары и упаковки
- Установленная цена
Покупатель обязан оплатить товар по установленной в договоре купли-продажи цене или, если она не указана в договоре или не может быть определена из его условий, по цене, которая определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса. Кроме того, покупатель должен выполнить все необходимые действия за свой счет, которые являются обязательными для осуществления платежа и указаны в законе, иных правовых актах, договоре или обычно требуются.
«Документ-основание или еще одна бумажка?»: значение документа о передаче недвижимости для регистрации перехода прав на нее
В большинстве случаев сделки с недвижимостью создают права, требующие государственной регистрации и отображаемые в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Это означает, что просто подписание договора купли-продажи и передача недвижимости недостаточно, и после этого стороны должны совместно обратиться в Росреестр с заявлениями о регистрации перехода права собственности на проданную/купленную недвижимость. В дополнение к заявлениям сторон на регистрационные действия требуются основные документы. То есть, в случае продажи недвижимости — договор купли-продажи и акт передачи (документ о передаче владения).
Тем не менее, потверждение того, что недвижимость была передана и представление документа о такой передаче в Росреестр (например, покупателю) не всегда требуется по разным причинам. На примере различных ситуаций разберемся подробнее.
ДОГОВОР ИМЕЕТ СИЛУ ПЕРЕДАТОЧНОГО АКТА
В практике заключения соглашений время от времени возникают ситуации, когда стороны, с целью сокращения формальностей, осознанно отказываются от составления отдельного документа о передаче, указывая в самом соглашении, что оно имеет юридическую силу такого документа. Другими словами, подписание соглашения в этом случае равносильно передаче недвижимости.
Однако, как будет реагировать регистратор на такое условие, учитывая, что закон прямо связывает передачу недвижимости от продавца к покупателю с подписанием формального документа о передаче (например, передаточного акта) или другого аналогичного документа?
Текущее положение по данному вопросу урегулировано судебной практикой и не должно вызывать недвусмысленного толкования у регистраторов: если условие о передаче недвижимости при заключении договора содержится в его тексте, то дополнительное составление акта передачи не требуется. В этом случае само по себе подписание договора с таким условием будет рассматриваться как выполнение сторонами обязательства по передаче и получению недвижимости соответственно.
Следовательно, претензии государственного регистратора в отношении такого оформления взаимоотношений и требование «представить акт» являются незаконными, а также незаконно приостановление и последующий отказ в регистрации по этому основанию.
Также возможно согласие сторон договора о том, что передача недвижимости будет осуществлена не в момент подписания договора (или его самой подписи) и даже не до регистрации перехода права собственности на нее к покупателю. На сколько это условие является законным?
Как отметил Верховный Суд в одном из своих дел, закон содержит общее диспозитивное правило о передаче недвижимости покупателю до государственной регистрации перехода права собственности к нему. Это означает, что в силу принципа свободы договора стороны имеют право не связывать переход права собственности с передачей владения недвижимостью и предусмотреть другую последовательность, то есть согласовать передачу недвижимости после регистрации права собственности покупателя на нее. Подобную позицию занимает и Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в одном из своих определений.
В связи с данным случаем обе стороны заключили договор о продаже административно-торгового помещения. В соглашении было оговорено, что передача помещения будет осуществлена по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней после государственной регистрации права собственности покупателем.
Однако, регистратор высказал свою точку зрения и отказал в регистрации, ссылаясь на отсутствие документа о передаче помещения от продавца к покупателю.
Покупатель, не соглашаясь с решением регистратора, обратился в суд, с требованием о признании отказа незаконным и обязании Росреестра выполнить регистрацию.
Три судебные инстанции поддержали позицию Росреестра, объясняя, что фактическая передача имущества не может быть исключена из необходимого юридического состава для регистрации права собственности. Однако Президиум ВАС РФ выступил на стороне заявителя.
Высшая инстанция напомнила нижестоящим судам о своей позиции, подтверждающей, что стороны договора имеют право установить независимость регистрации перехода права собственности от обязанности продавца передать имущество.