Образец договора купли-продажи квартиры с задолженностями по коммунальным платежам

Мы, гражданин Российской Федерации, ФИО (полностью), родился 11.11.1111 года в городе Москва, имею паспорт серии 11 11 11111, выданный ОТДЕЛЕНИЕМ УФМС РОССИИ ПО ГОРОДУ МОСКВЕ ПО РАЙОНУ _____________ 11.11.1111 года, с кодом подразделения 111-111. Я зарегистрирован по адресу: город Москва, улица __________, дом _, квартира ____. В дальнейшем я буду называться «Продавец».
Также, на другой стороне, есть гражданин Российской Федерации, ФИО (полностью), родился 11.11.1111 года в городе Москва, имеет паспорт серии 11 11 11111, выданный ОТДЕЛЕНИЕМ УФМС РОССИИ ПО ГОРОДУ МОСКВЕ ПО РАЙОНУ _____________ 11.11.1111 года, с кодом подразделения 111-111.

Он зарегистрирован по адресу: город Москва, улица __________, дом _, квартира ____. В дальнейшем он будет называться «Покупатель». Вместе мы будем называться «Стороны».

действуя добровольно и сохраняя ясную память, заключили данный Договор:

1. Продавец продает, а Покупатель покупает квартиру № 11(___________), расположенную в городе Москва, по адресу: Дмитровское шоссе, дом 11(__________), корпус 1 (Один), с общей площадью 55 (Пятьдесят пять) м² , состоящую из 2 (Двух) жилых комнат, находящуюся на 11 (______) этаже жилого дома, условный номер: _____________________, далее — квартира.
2.

Продавец является собственником указанной квартиры на основании договора о передаче жилого помещения в собственность в порядке компенсации – возмещения за жилую площадь в снесенном доме №1 по улице _________ от 11.01.2014 года. Это подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным 11.01.2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ____ № _______, запись регистрации № _____________.
3.

Соглашение о цене является важным условием Договора.
5. Покупатель должен заплатить продавцу сумму 1 000 000 (Один миллион) рублей 00 копеек в течение 1 (Одного) рабочего дня после государственной регистрации перехода права на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Оплата должна быть произведена посредством индивидуального сейфа ______________.
6. Продавец не имеет права наложить залог на указанную квартиру в соответствии с п.

5 ст. 488 ГК РФ.
7.

Также продавец утверждает, что предоставлены все необходимые документы, и не было совершено незаконных действий или операций, которые могли бы повлечь отчуждение квартиры в будущем.
9. Продавец подтверждает, что в квартире нет зарегистрированных лиц на момент заключения Договора, согласно п.

1 ст. 558 ГК РФ.
10.

Продавец обязуется передать квартиру покупателю в течение 1 (Одного) календарного дня после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве посредством Передаточного акта.
11. Покупатель подтверждает, что осмотрел квартиру и удовлетворен ее состоянием, не обнаружив никаких дефектов или недостатков.

12. Квартира приобретается для использования в качестве жилого помещения и не может быть использована в других целях.
13.

Право собственности на квартиру должно быть обязательно зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
14. Квартира передается покупателю в состоянии, пригодном для проживания, без каких-либо ограничений или задолженностей по платежам.

Кроме того, квартира оснащена необходимым санитарно-техническим, электро- и другим оборудованием.
15. Продавец обязуется оплатить все коммунальные и другие платежи, включая электроэнергию, отопление и домофон, до даты подписания Передаточного акта.

16. После государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, покупатель становится ответственным за уплату налогов, эксплуатацию, ремонт и другие расходы, связанные с квартирой.
17.

Продавец и Покупатель подтверждают, что они имеют правоспособность, не страдают заболеваниями, мешающими понять суть Договора, и что настоящий Договор не является вынужденным для них.
18. Настоящий Договор отменяет все предыдущие устные и письменные соглашения сторон относительно данной квартиры.

19. Содержание указанных статей Гражданского кодекса РФ и Семейного кодекса РФ известно сторонам.
20.

22. Настоящий Договор составлен в 3 (Трех) экземплярах, которые хранятся в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, у продавца и у покупателя.

СПИСОК УЧАСТНИКОВ:

Продавец: ________________/__________________________________________________
(Фамилия Имя Отчество)

Покупатель: ________________/_________________________________________________
(Фамилия Имя Отчество)

Договор купли-продажи квартиры с долгами: образец договора купли-продажи квартиры с пунктом о долгах

Список оплачиваемых коммунальных услуг указан в следующих законодательных документах:

— пункт 2 и 4 статьи 154 Жилищного кодекса РФ;

— пункт 2.1 статьи 169 Жилищного кодекса РФ;

Законы Российской Федерации не запрещают продавать квартиру с задолженностью по коммунальным услугам. Однако в таком случае в образец договора купли-продажи квартиры включается пункт о задолженности. Долги возникают у владельца квартиры, а не у самой квартиры как объекта собственности.

Поэтому коммунальные предприятия не могут требовать взимания долгов с нового владельца квартиры.

Однако, чтобы избежать неприятностей с коммунальщиками в будущем, будущему владельцу следует заботиться о решении вопроса с долгами на этапе подготовки сделки купли-продажи. Чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей при покупке квартиры, достаточно взглянуть на выписку из лицевого счета, которая является одним из необходимых документов для оформления права собственности. Если долги существуют, то перед составлением договора купли-продажи квартиры с долгами продавец и покупатель должны договориться о способе решения проблемы с долгами.

Существует несколько возможных способов:

1) Составление промежуточного договора об авансе с указанием:

— целевого использования аванса (погашение долгов за коммунальные услуги);

— общего размера аванса;

— общей цены, по которой продавец обязуется продать квартиру данному покупателю;

— оставшейся части суммы (после предоставления аванса);

— времени выполнения второй части сделки (когда будет внесена оставшаяся часть суммы);

— наказаний для продавца и покупателя в случае невыполнения одним из них условий промежуточного договора.

Пример договора купли-продажи квартиры с задолженностью представлен в формате конструктора.

2) Уменьшение стоимости квартиры на сумму, соответствующую образовавшейся задолженности. Однако этот вариант имеет свои особенности:

— новый владелец по закону не несет ответственности за долги предыдущего владельца (снижение стоимости квартиры у продавца не гарантирует, что покупатель погасит долги, поэтому предпочтительнее составление договора купли-продажи квартиры с задолженностями перед коммунальными службами);

— Если долги не погашены, они остаются за прежним владельцем в случае смены владельца, однако через три года их уже нельзя будет взыскать с него даже через суд из-за истечения срока исковой давности.

Может возникнуть ситуация, когда недобросовестный продавец утаил факт наличия долгов по оплате коммунальных услуг. В таком случае новому владельцу следует помнить, что если он добровольно письменно не согласился на обязательства по выплате старых долгов, то они остаются за прежним владельцем.

Обязанность оплаты коммунальных услуг возникает у нового владельца с момента подписания договора купли-продажи квартиры с долгами.

Теперь у вас есть возможность легко и быстро составить договор купли-продажи квартиры и другие необходимые документы с помощью конструктора ProstoDOCS. Вам нужно только ответить на несколько вопросов и заполнить соответствующие поля.

На конструкторе уже есть готовые примеры заполненных договоров купли-продажи, которые вы можете использовать:

• Пример договора купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа
• Пример договора купли-продажи квартиры с мебелью
• Пример договора купли-продажи квартиры в совместной собственности
• Пример договора купли-продажи двухкомнатной квартиры
• Пример заполнения договора купли-продажи квартиры
• Соглашение о предварительной оплате при покупке квартиры
• Договор о покупке новой квартиры у застройщика в новом здании

Все виды договоров купли-продажи, которые возможно составить с помощью конструктора, можно посмотреть в разделе «Договоры купли-продажи».

Можно ли и как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Для реализации квартиры, имеющей долги по коммунальным платежам, требуется предупредить потенциального покупателя о задолженности и договориться с ним о деталях сделки. Квартира может быть продана путем оплаты задатка, погашения долга после совершения сделки или перевода задолженности на покупателя. В данной статье рассмотрены вопросы расчетов с организациями ЖКХ после подписания договора купли-продажи, различные способы продажи квартиры, а также особенности таких сделок.

Автор, юрист

21.08.2020

Актуальность

1318

Просмотров

8 мин

Чтение

Кому переходят долги после продажи квартиры?

Многие люди ошибочно полагают, что при продаже квартиры новому собственнику переходят и все долги по коммунальным услугам. Но это не верно. Согласно пункту 5 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность по оплате коммунальных услуг и содержанию жилого помещения возникает у нового собственника с момента регистрации его права собственности.

Все старые долги остаются за предыдущим владельцем – продавцом.

Однако есть исключение – это взносы на капитальный ремонт. В соответствии с пунктом 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на нового владельца возникает обязанность по их уплате за предыдущего владельца.

Обратите внимание! При продаже квартиры необходимо заключить новый договор с управляющей компанией для нового владельца. Часто компании просто переносят долги предыдущих владельцев на новых, требуя их выплатить. Это удобнее для них, чем иметь дело со старыми владельцами.

Пройдите опрос, и наш бесплатный юрист расскажет вам, как избежать ошибок при сделке купли-продажи квартиры в вашем случае.

1. Взять предоплату и погасить задолженность.
2. Оплатить после оформления сделки.
3. Передать задолженность покупателю.

Изучим различные варианты с их преимуществами и недостатками.

Оплата долгов с задатка

Схема продажи квартиры с коммунальными задолженностями представляется простой и понятной. Продавец сначала берет задаток от покупателя и с его помощью погашает задолженность по коммунальным платежам. Затем необходимо получить в управляющей компании справку о том, что долгов нет, и предъявить ее покупателю.

Существует два варианта заключения сделки:

1. Сначала заключается договор задатка, а затем составляется договор купли-продажи (далее – ДКП). После погашения долгов основной ДКП заключается и немедленно подается в Росреестр.
2. Сначала заключается основной ДКП с уплатой задатка. Документы сразу же подаются на регистрацию, а продавец в это время решает вопросы с долгами.

Квартира, которую Ольга хочет продать, стоит 3 миллиона рублей. Но из этой суммы 300 тысяч рублей нужно отдать за коммунальные услуги. Покупатель уже внёс 300 тысяч рублей в качестве задатка по основному Договору купли-продажи и сразу же документы были поданы на регистрацию.

Теперь продавец должен погасить свою задолженность.

Очень важно! В договоре должно быть чётко прописано, что продавец обязуется погасить долги по ЖКУ до оформления передаточного акта. В противном случае покупатель может использовать задаток на своё усмотрение.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам и капремонту

При покупке жилья на вторичном рынке необходимо обратить особое внимание на минимизацию возможных рисков. Существует вероятность того, что предыдущие владельцы оставили задолженности по оплате коммунальных услуг и капитальному ремонту. Стоит ли покупателю оплачивать эти долги, которые накопились до его приобретения, и что делать, если об обязательствах узнали только после совершения сделки – об этом мы расскажем в данном материале.

1. Задолженности по капитальному ремонту и коммунальным услугам при переходе права собственности
2. Риски, связанные с покупкой квартиры с долгами
3. Способы узнать о наличии задолженностей перед покупкой квартиры
4. Действия в случае обнаружения задолженности
5. Действия при покупке квартиры с задолженностями

Долги за капремонт и ЖКХ при смене собственника

Задолженности за коммунальные услуги, такие как электричество, водоснабжение, газ, канализация и содержание дома, должен оплатить тот, кто ими пользовался. Поэтому, покупатель квартиры не будет обязан их погашать.

Чем опасна покупка квартиры с долгами

Если приобрести жилье, в котором не были оплачены коммунальные услуги или взносы за капитальный ремонт, придется столкнуться с несколькими сложностями:

• Необходимо разобраться с управляющей компанией. Часто УК пытаются взыскать задолженности по оплате коммунальных услуг с нового владельца. Они могут угрожать отказом в переоформлении счета на нового собственника и даже начислять штрафы на задолженность по платежам за коммунальные услуги. По закону они не имеют права на это, однако владельцу придется сначала доказать свою правоту.
• Если несколько месяцев не производится оплата коммунальных платежей, управляющая компания может обратиться в суд, который имеет право наложить арест на объект до полного погашения долга. В таком случае, Росреестр будет отказывать в регистрации перехода прав собственности. В результате, покупатель может потерять не только время, но и свои деньги, включая авансовый платеж или полную стоимость квартиры. Полная потеря денежных средств может произойти, если расчеты были произведены сразу после подписания договора.

Как узнать о долгах до покупки квартиры

У покупателя имеется возможность ознакомиться с всеми документами, связанными с объектом, который он собирается приобрести. Простейшим и наиболее логичным шагом является запросить у продавца справку от управляющей компании о отсутствии задолженности и предъявить квитанции об оплате капитального ремонта. В случае, если по каким-либо причинам владелец недвижимости не в состоянии выполнить это требование, необходимо:

• Обратиться в компанию, которая занимается обслуживанием дома. В некоторых случаях это несколько организаций, например, с поставщиками электроэнергии и газа собственники могут заключать непосредственные соглашения.
• Встретиться с представителем управляющей компании. Как правило, он в курсе о задолженностях по капитальному ремонту и может прояснить ситуацию.
• Важно тщательно изучить договор купли-продажи, так как в нем могут быть пункты, касающиеся передачи долгов по коммунальным платежам и капитальному ремонту от прежнего владельца квартиры новому владельцу. Если вы их упустите, вам придется возместить эти затраты.
• Для проверки информации о недвижимости вы можете заказать выписку или отчет из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Получить такой отчет можно с помощью специальных онлайн-сервисов, например, Контур.Панорама. Чтобы заказать выписку, вам нужно обратиться в МФЦ или иметь подтвержденную учетную запись на портале Госуслуг.

Для обеспечения безопасности сделки важно не только проверить информацию в базе ФССП. Чтобы собрать информацию о объекте, продавце и покупателе быстрее, риелтору может помочь сервис Эксперт-проверка. Он подготовит отчет о сделке на основе данных из 10 официальных источников и предупредит о возможных рисках.

Что делать, если обнаружен долг

В случае, когда продавец готов оплатить самостоятельно, можно указать в договоре, что стороны откладывают сделку, и собственник обязуется не продавать квартиру третьим лицам до полного погашения долга.

Когда должником становится покупатель, приобретение недвижимости возможно только при явном указании суммы задолженности. В такой ситуации покупатель имеет право требовать скидку от предыдущего владельца. Необходимо особо отразить эту скидку в договоре.

В противном случае будет сложно доказать оплату задолженности при распаде сделки и вернуть потраченные деньги.

Что делать, если купили квартиру с долгами

Если информация о неуплаченных счетах становится известна новому собственнику только после переезда, необходимо незамедлительно выяснить, кто является должником. Нельзя откладывать этот вопрос, так как они могут сменить свои контактные данные и не отвечать на связь.

Если предыдущий владелец отказался платить, нужно следовать следующему плану:

1. Подать заявление в управляющую компанию с просьбой создать новый лицевой счет на имя нового собственника помещения. Долги продавца останутся на старом счете и управляющая компания самостоятельно разберется с ними.
2. В случае отказа, отправить жалобу в вышестоящие органы, такие как Государственная жилищная инспекция, Роспотребнадзор или прокуратура.

Расчеты с кредиторами в рамках ремонта квартиры могут вызывать определенные сложности, однако существуют законные способы снизить задолженность. Если долг накопился в течение нескольких лет, можно использовать срок исковой давности в три года. Таким образом, при наличии пятилетнего долга придется оплатить только последние три года.

Для этого необходимо обратиться в суд.

Иногда бывает так, что при покупке квартиры не было задолженностей, но они возникли позже. Например, управляющая компания выявила ошибки в расчетах. В таких случаях решение проблемы производится в суде.

Как правило, эти долги не переходят на нового владельца, так как очевидно нарушение в расчетах.

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке необходимо проверить не только документы на недвижимость, но и квитанции за коммунальные платежи и капитальный ремонт. Если возникают сомнения в честности продавца, лучше отказаться от выбранного варианта и искать другие.

Должен ли новый собственник жилья оплачивать «старые» долги за коммуналку

Существует возможность совершить сделку по покупке-продаже квартиры, несмотря на наличие задолженностей по коммунальным услугам. Иногда покупателя настолько устраивает сама квартира, что он готов пренебречь прочими вопросами. Но, в конечном итоге, оказывается, что за купленным жильем влечется огромный плачевный след в виде непогашенных коммунальных долгов.

Сначала разберемся с их структурой.

Что должен оплачивать собственник жилья?

В соответствии с общими правилами структуры оплаты в МКД (см. п. 2 ст. 154, п. 1 ст. 169 ЖК):

• Содержание жилого помещения.

Этот вид оплаты включает в себя выполнение работ по управлению зданием, обслуживание и ремонт общественного имущества, все расходы, связанные с эксплуатацией общественного имущества.

К общественному имуществу относятся: лестницы и площадки, лифты, чердаки, подвалы, мусоропроводы, крыши, технические помещения.

Переходят ли коммунальные долги к новому собственнику?

На практике управляющая компания старается получить задолженность в счет пени от нового владельца. Поскольку учет долгов ведется по лицевым счетам квартир.

Но все не так однозначно.

Новый владелец не должен отвечать за невыплаченную задолженность по коммунальным услугам и оплате за жилое помещение. Эта обязанность лежит на старом владельце (ст. 210 ГК).

Отдельно стоят платежи за капитальный ремонт.

Согласно новым правилам, начиная с 1 января 2022 года, требуется внести минимальный взнос в размере 10,1 рублей за каждый квадратный метр общей площади. В результате этого, сумма накопленной задолженности может достигать нескольких тысяч рублей.

Согласно закону, новый владелец жилья принимает на себя задолженности предыдущего владельца по оплате взносов на капитальный ремонт (согласно пункту 2, 3 статьи 158 Жилищного кодекса).

В этой ситуации, новому владельцу жилья может быть надежда на то, что часть неуплаченных сумм уже превысила предельный срок исковой давности. Например, если задолженность накопилась за несколько лет, то новый владелец может оплатить только долги за последние 3 года и не нести ответственность за предшествующие периоды.

Инициативу по взысканию просроченных платежей за выполненный капитальный ремонт осуществляет специализированный фонд, ответственный за капитальный ремонт в регионе. При этом все требования будут предъявляться в судебном порядке за все годы, и только в ходе судебного процесса собственник будет обязан уведомить о прекращении срока исковой давности. К примеру, Югорский фонд капитального ремонта пытался взыскать задолженности в 2020 году за период с 01.09.2014 по 29.02.2020 (решение Кондинского районного суда Югры от 20.05.2020 № 2-256/2020), в другом случае – с 24.07.2017 по 11.02.2022 (решение Шарьинского районного суда Костромской области от 14.02.2022 № 2-21/2022).

Для того чтобы избежать возможных претензий со стороны управляющей компании и избежать дополнительных платежей, покупателю необходимо запросить справку о задолженности по коммунальным услугам на дату, когда право собственности на квартиру было переоформлено.

Получив данную справку, желательно сообщить об изменении владельца в управляющую компанию. Лучше всего сделать это официально, подав заявление в управляющую компанию и приложив к нему справку о задолженности и свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

В заявлении следует указать, чтобы управляющая компания исключила задолженности из лицевого счета и не выставляла новому владельцу в квитанциях. В противном случае новый владелец имеет право обратиться в суд и обязать управляющую компанию удалить задолженности из лицевого счета (решение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.05.2021 г. № 2-3751/2020).

Считаем, что нет смысла искать и уведомлять бывшего собственника, за редким исключением. В большинстве случаев бывший собственник должен быть осведомлен о сумме накопленных задолженностей.