Что нужно учесть при приобретении коммерческой недвижимости

Покупка земельного участка, помещения или здания, предназначенного для ведения бизнеса, является сложной задачей, даже для опытного руководителя или юриста. Однако, существуют способы защитить себя. Независимо от цели использования недвижимости (офис, бизнес-центр, склад, общепит, автосалон, салон красоты и т.д.), есть общие шаги, которые помогут минимизировать риски для покупателя.

Шаг 1. Подать запрос на получение выписки из ЕГРН. Это подтвердит право собственности на объект, предоставит информацию о его основных характеристиках, кадастровой стоимости и т.д. Особое внимание следует уделять разделу «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», так как это позволит узнать, был ли объект передан в аренду и действуют ли на него другие ограничения (залог, арест, субаренда, сервитут и т.д.).

Если владельцем продаваемого помещения или здания является организация, выписка из ЕГРН будет содержать все необходимые сведения. Однако, если недвижимость принадлежит частному лицу, его полные ФИО не будут указаны в выписке (в соответствии с частью 1.3, частью 7.1 статьи 62 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), что означает невозможность подтвердить право собственности. В этом случае можно либо провести сделку через нотариуса (который будет иметь выписку из ЕГРН с полными ФИО владельца в соответствии с законом), либо попросить владельца внести «разрешительную надпись» в реестр, чтобы запрет на указание персональных данных в выписке не применялся.

Второй шаг: Проверить дееспособность продавца и полномочия его представителя (в случае, если продавцом является юридическое лицо).

Убедиться в том, что компания не прекратила свое существование, возможно, с помощью выписки из ЕГРЮЛ. На официальном сайте Федеральной налоговой службы России имеется бесплатный сервис, позволяющий мгновенно получить электронную выписку. Поэтому рекомендуется заказать выписку, как минимум, дважды: сразу после выбора оптимального объекта покупателем и непосредственно в день подписания договора.

В этом документе будут указаны лица, которые могут действовать от имени компании без доверенности, а также проверка наличия юридического лица в процессе банкротства. Необходимо отметить, что рекомендуется изучить бухгалтерскую отчетность организации, которую можно получить от ФНС России. Доступны бухгалтерский баланс, отчет о финансовых результатах, отчет об изменениях капитала и отчет о движении денежных средств.

Также следует проверить, нет ли у контрагента задолженности по налогам.

Это важно, так как поможет определить, не находится ли компания на грани банкротства. Если процедуры банкротства все же будут введены, то сделка по продаже недвижимости может быть признана подозрительной или совершенной с предпочтением (согласно статьям 61.2-61.3 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Станет полезным ознакомиться с информацией из картотеки арбитражных дел, которая содержит данные о производствах, связанных с делами о банкротстве.

Кроме того, если продавец выступает через представителя, необходимо проверить действительность доверенности: это можно сделать на сайте Федеральной нотариальной палаты или с помощью специального сервиса, сканируя QR-код на самой доверенности. Важно также учесть срок действия доверенности и полномочия представителя.

Если сделку проводит руководитель компании, потребуются его паспорт и решение о его назначении (протокол общего собрания).

Шаг 3. Проверить соответствие нормам корпоративного законодательства.

• она выходит за пределы обычной коммерческой деятельности (то есть основное направление деятельности компании не связано с продажей недвижимости);
• цена или балансовая стоимость объекта недвижимости составляет 25% или более от общей стоимости активов (пункт 1 статьи 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», пункт 1 статьи 78 Федерального закона от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»).

В любом случае рекомендуется запросить у продавца справку, подтверждающую, что данная сделка не является крупной.

№ 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст. 81 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»).

Проверить наличие заинтересованности у покупателя недвижимости очень затруднительно. Поэтому перед осуществлением крупных сделок рекомендуется получить от контрагента решение об одобрении сделки (принимается органом, уполномоченным по уставу) – независимо от наличия фактической заинтересованности.

Шаг 4. Проверить наличие споров относительно объекта недвижимости.

На этом этапе необходимо обратиться к базе данных арбитражных дел и узнать, не является ли объект спора. К примеру, если бывший директор продал недвижимость без согласия учредителей, учредители хотят вернуть ее через суд, а новый владелец пытается избавиться от спорного объекта. Эту информацию можно узнать из списка арбитражных дел, которые будут отображены в результате поиска по ИНН контрагента.

Информацию о спорном статусе объекта также можно получить из выписки из ЕГРН. Будет ясно, находится ли объект в судебном споре, существуют ли возражения относительно зарегистрированного права, можно ли совершать сделки через представителя и т.д.

Если речь идет об новом объекте, также необходимо проверить наличие разрешения на ввод в эксплуатацию.

Приобретая коммерческую недвижимость, важно также проверить отсутствие у продавца задолженностей по оплате ЖКУ и капитальному ремонту, конфликтов с ресурсоснабжающими организациями, операторами по вывозу и утилизации отходов и других аналогичных ситуаций.

Шаг 5. Определить вид расчетов.

Для того, чтобы переводы денег по договору осуществлялись через аккредитив, покупатель должен открыть аккредитив и полностью перечислить сумму по договору на счет банка. Это можно сделать лично, посетив офис банка, или воспользовавшись онлайн-банкингом или мобильным приложением, если такие услуги предоставляются банком (например, Сбербанк предлагает такие возможности). Для открытия аккредитива необходимо предоставить проект договора или предварительный договор, в которых должны быть указаны условия расчетов через аккредитив и платежные реквизиты продавца.

Если есть несколько продавцов, то для каждого из них придется открыть отдельный аккредитив. Рекомендуется обратиться к сайту банка, где обычно размещены образцы договоров, чтобы найти подходящие формулировки (например, раздел «Документы» на сайте Сбербанка).

После завершения регистрации, продавец должен предоставить в банк необходимые документы, подтверждающие переход права собственности. Обычно это делается путем предоставления выписки из ЕГРН. Если покупатель является физическим лицом и в выписке запрещено указывать его Ф.

И. О., все равно есть способ решить эту проблему. Банк может самостоятельно запросить выписку из ЕГРН в Росреестре и получить полную информацию о новом владельце.

Стоит отметить, что аккредитив имеет еще одно преимущество – возможность определить специфические документы, которые необходимы продавцу для получения денежных средств. Например, это может быть разрешение на строительство или ввод в эксплуатацию, страховой полис, согласие банка на проведение сделки при наличии ипотеки и так далее. Покупателю следует подробно описать требования к документам для аккредитива: указать название, содержание, срок действия и наименование выдавшего органа.

Естественно, необходимо выбрать надежный и крупный банк (например, СберБанк) – в этом случае возможность лишения лицензии до раскрытия аккредитива будет сведена к минимуму, а сеть офисов будет максимально простиранной по всей стране, что позволит сотрудникам оказать консультацию и помощь на любом этапе сделки. Более того, сделку с проведением расчетов через аккредитив можно будет выполнить буквально за один день, даже если стороны находятся в разных городах.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость на первых этажах ЖК, как выбрать и какие форматы бывают

Обычно, первые этажи жилых комплексов используются для торговых целей: там находятся магазины, салоны красоты, клиники. Приобретение коммерческой недвижимости является популярным способом инвестирования, о котором мы подробно рассказали в статье. Покупка нежилых помещений на первых этажах жилых комплексов является одним из возможных вариантов таких инвестиций.

Является ли это вложение выгодным?

18 июня 2002 года было принято решение правительства Москвы № 457-ПП «О размещении объектов социального и общественного значения на первых этажах строящихся жилых домов». Главная цель этого решения — улучшить условия проживания в жилом секторе и развить общественные и социальные объекты. Вследствие этого застройщики изменили типовые проекты жилых домов, чтобы предоставить больше площади для общественных помещений.

Жители все чаще сталкиваются с наличием мини-маркетов, офисов интернет-провайдеров, пунктов выдачи интернет-магазинов и других коммерческих учреждений в своих домах. Существует высокий спрос на такие объекты среди населения, поскольку это быстро и удобно: нет необходимости спешить в ближайший магазин за недостающими продуктами.

Выгодно ли приобретение коммерческих помещений?

Интерес к аренде жилых помещений также снизился за последние два года. В то же время, владельцы магазинов на улицах провели успешнее: люди предпочитали посещать мини-маркеты и кофейни, а не торговые центры. Поэтому инвесторы и бизнесмены все больше заинтересованы в коммерческой недвижимости, которая подходит для создания аптек, маленьких магазинов и супермаркетов.

Инвесторы выбирают подходящую стратегию вложений в зависимости от своих возможностей и целей. Основные способы инвестирования можно разделить на:

покупку помещений для последующей аренды;

Стоит рассмотреть возможность начать своё дело или увеличить уже имеющийся бизнес.

Также можно рассмотреть вариант сдачи недвижимости в аренду с последующей продажей в качестве готового бизнеса.

Что влияет на стоимость недвижимости и ставку аренды?

Для достижения выгодных сделок необходимо провести анализ местоположения приобретаемого объекта. Расположение и формат помещения будут непосредственно влиять как на стоимость за квадратный метр помещения, так и на будущую ликвидность инвестиций. Стоимость может зависеть от:

класса жилой недвижимости;

месторасположения внутри жилого комплекса (первая или вторая линия, видимость помещения с въездных зон);

стадии строительства;

площади объекта.

Месторасположение также оказывает влияние на размер арендной платы. Ее величина, как правило, зависит от двух основных факторов:

размера жилого комплекса, количества его жителей и плотности заселения;

наличия притока потенциальных клиентов извне.

В случае, если помещение расположено на внутренней территории жилого комплекса, его цена аренды будет ниже, так как оно предназначено для использования исключительно жителями этого дома. Также стоит обратить внимание на инфраструктуру. Наличие других жилых комплексов поблизости, а также наличие или планы построить рядом станцию метро — все это потенциально может увеличить доходность инвестиций в будущем.

Владельцы коммерческой недвижимости стремятся найти арендаторов быстро и эффективно. В жилых комплексах, как правило, можно обнаружить магазины аптек, ателье, продовольственные и алкогольные магазины, кофейни, пекарни, салоны красоты, небольшие образовательные учреждения (развивающие центры для детей, школы иностранных языков), а также студии ремонта обуви и пошива одежды. Когда инвестор приобретает недвижимость, он должен учитывать тип бизнеса, которому он планирует сдавать помещение.

Какие факторы влияют на выбор недвижимости?

1. Расположение жилого комплекса и количество жителей.
Количество жителей в самом комплексе и его окрестностях являются потенциальными клиентами.

Если вблизи находятся транспортные узлы или метро, это также важно для определения потока клиентов.

2 Важность расположения недвижимости внутри жилого комплекса.
Предпочтения арендаторов будут различаться в зависимости от характера предоставляемых услуг. Для сетевых бизнесов, таких как аптеки, продуктовые магазины и салоны красоты, расположение имеет особое значение.

Наибольшее количество посетителей привлекают торговые помещения, расположенные около входной группы или на главных дорогах, так как такие помещения видят все жители. Другой пример: служба доставки, вероятнее всего, выберет офисное помещение внутри жилого комплекса. Внешний трафик для таких компаний менее важен, чем узнаваемость среди жителей.

зальные помещения и комнатные помещения.

Коммерческие планировки считаются не самыми востребованными, из-за того, что найти арендатора для такого помещения может быть сложнее из-за уже существующего конкуренции. Однако, данные помещения могут быть востребованы в образовательных учреждениях. Наличие большого количества несущих стен и дополнительных перегородок также негативно влияет на их привлекательность, поскольку для переоборудования потребуются дополнительные расходы.

4 Размер помещения.
Чрезмерно маленькие или слишком большие помещения не будут подходить большинству потенциальных арендаторов. Оптимальным размером является от 60 до 90 квадратных метров.

Когда и как следует искать арендаторов?

Идеальный вариант предполагает заключение договора купли-продажи коммерческой недвижимости с ориентацией на сотрудничество с конкретной компанией. В таком случае покупка оговаривается с владельцем бизнеса. Данная схема взаимовыгодна, особенно при удачном расположении будущего жилого комплекса.

Если заранее не удалось найти арендатора, рекомендуется начать поиск на стадии введения дома в эксплуатацию. Как правило, бизнес с удовольствием соглашается на заключение предварительного договора аренды, чтобы обеспечить себя необходимыми помещениями. Существуют четыре основных способа поиска арендатора:

1 Размещайте объявления в интернете и на специализированных площадках. Для этого достаточно указать характеристики помещения, приложить его планировку и фотографии.

4 Обратитесь в агентство недвижимости.

Запрос на коммерческую недвижимость на первом этаже жилого комплекса продемонстрировал свою стабильность. Это выгодно не только для бизнеса, но и для жителей: получить необходимый товар или услугу можно быстро и недалеко от дома. Однако инвесторам рекомендуется тщательно изучить район и его инфраструктуру перед совершением любых сделок: это поможет оценить потенциал выбранного жилого комплекса и доходность инвестиций.

На что обратить внимание при приобретении нежилой недвижимости

Исследования показывают, что рынок коммерческой недвижимости достаточно развит. Тем не менее, покупатели обычно не обращают должного внимания на риски, связанные с такими сделками, в отличие от покупки жилой недвижимости, где они полагаются на рекомендации риэлторов и банков.

Подход, основанный на рекомендациях, может привести к негативным последствиям, вплоть до потери недвижимости без возможности вернуть уплаченные деньги. В данной статье мы рассмотрим наиболее распространенные ошибки, совершаемые покупателями коммерческой недвижимости при заключении сделки.

Притязания супруга, в том числе бывшего.

Имущество, приобретенное во время брака, считается совместной собственностью супругов, если иное не предусмотрено соглашением или брачным контрактом. После развода супруг имеет право оспорить сделку о распоряжении имуществом, если он докажет, что другая сторона должна была знать, что это имущество является совместной собственностью. Если в паспорте есть отметка о заключении брака на момент приобретения имущества, это является достаточным доказательством такого знания.

Например, в апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 29 ноября 2016 года по делу №33-8650/16 суд пришел к выводу, что если супруг не дал нотариального согласия, сделка по продаже нежилых объектов будет признана недействительной.

Рассмотренным Алтайским краевым судом делом № 33-9783/2015 была признана недействительной сделка купли-продажи из-за отсутствия нотариального согласия супруга, несмотря на то, что временное удостоверение личности гражданина, предъявленное при заключении сделки, не содержало отметок о зарегистрированном браке.

Как избежать подобной ситуации? Потребуйте от продавца предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на распоряжение имуществом (пункт 3 статьи 35 Семейного Кодекса Российской Федерации), а если информация о супруге отсутствует в документах, удостоверяющих личность, – нотариально удостоверенное заявление об отсутствии зарегистрированного брака.

При подтверждении последнего нотариус лишь удостоверяет достоверность подписи продавца: сам факт заключенного брака в настоящее время не может быть проверен нотариусом, однако Президент Российской Федерации подписал Закон № 219-З «О внесении изменений в Федеральный закон «Об актах гражданского состояния», который предусматривает внесение записей актов гражданского состояния с 1 января 2018 года в базу данных федеральной системы Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния.

Передавать наследуемое имущество разрешается только после того, как наследник зарегистрирует свое право собственности, даже если он является единственным наследником и заключает предварительный договор. Если деньги передаются по такому договору, это сопряжено с большим риском потери всех переданных средств.

Наследник имеет право распоряжаться недвижимостью только после регистрации своего права. Тем не менее, если недвижимость продается сразу после получения свидетельства о праве на наследство, это может свидетельствовать о споре о праве на наследство, который скоро будет начат другими наследниками, или о возможных финансовых проблемах самого наследника, которые подвергают сделку опасности из-за его возможного банкротства.

Например, в случае, когда наследником была осуществлена сделка, продажа ¾ долей в имуществе, которое не входит в его наследство, была признана недействительной (апелляционное определение Ростовского областного суда от 21 ноября 2016 года по делу N 33-20210/2016)

Как избежать такой ситуации? Перед тем, как приобрести наследство, неотложно получите все возможные сведения о наследодателе и наследнике; убедитесь в его финансовой надежности.

Банкротство продавца.

Совершенные сделки с лицом, которое находится в процессе банкротства, подлежат оспариванию. Арбитражный управляющий обычно оспаривает все сделки по продаже недвижимости, совершенные по цене ниже рыночной в течение года перед началом процедуры банкротства. Максимальному риску подвергаются сделки, совершенные месяцем до банкротства.

Даже если суд признает сделку действительной, покупателю придется нести судебные издержки, которые практически невозможно возместить. Сделки, совершенные в течение трех лет до подачи заявления о банкротстве, также подлежат оспариванию в случае нанесения ущерба интересам кредиторов.

Как предотвратить? Рекомендуется получить экспертное заключение о рыночной стоимости объекта от независимого оценщика. В акте приема-передачи необходимо максимально подробно описать состояние объекта, особенно в случае необходимости проведения ремонтных работ. Также рекомендуется проверить отсутствие возбужденных исполнительных производств в отношении продавца на сайте ФССП, а также отсутствие исполнительных производств и судебных дел в отношении организаций, где продавец является руководителем или участником.

Риски оспариванияпредшествующих сделок с активом

Повторная перепродажа объекта недвижимости в краткие сроки, осуществление сделок между близкими родственниками и партнерами по бизнесу, а также между юридическими лицами, в которых продавец является руководителем или участником, – все это добавляет дополнительные риски при покупке недвижимости.

Даже если ваша сделка заключена без проблем, собственность может быть обращена в пользу того, от кого она была приобретена по предыдущему договору без его согласия. Множественные передачи права собственности, особенно по низкой цене или бесплатно, могут свидетельствовать о таких недостатках сделок и наличии ограничений на право собственности.

Один и тот же недвижимый объект был отобран без возмещения уплаченных сумм в результате признания недействительными двух последовательных сделок – см. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.11.2016 по делу № А54-6256/2011. Имущество было отобрано у последнего приобретателя по сделке в соответствии с Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.05.2017 по делу А51-4827/2015, даже при наличии конкурсного производства.

Как избежать такой ситуации? Проверьте каждую сделку с приобретаемым имуществом за последние 3 года на наличие недостатков (этот процесс является достаточно сложным и не всегда осуществимым); удостоверьтесь в возмещении стоимости сделок, в том числе по наличию документов о платеже по рыночной цене, а не только о фактическом расчете, указанном в договоре; убедитесь в отсутствии каких-либо обременений (арендных договоров, залоговых соглашений и т.п.) на момент каждой сделки.

Пороки воли и пороки полномочий

Приобретение недвижимости через доверенность может быть рискованным, особенно если человек, которому она принадлежит, не осознает последствий своих действий и не способен ими управлять. Важно проверить, жив ли собственник недвижимости, прежде чем осуществить сделку. Также при покупке недвижимости у юридического лица может быть ограничение полномочий его руководителя.

Пороки прав такого лица могут стать основанием для оспаривания сделки.

Как предотвратить? Получите подтверждение о том, что владелец не находится на учете в психоневрологическом диспансере; заключите договор с нотариусом; если прямого общения с владельцем нет по каким-либо причинам и сделку осуществляет доверенное лицо, требуйте нотариально заверенную доверенность за день или два до сделки.

Важно отметить, что заключение договора через риэлтора не исключает риски, связанные с чистотой истории недвижимости, наличием притязаний третьих лиц и действительной воли собственника. Роль риэлтора заключается в осуществлении сделки между продавцом и покупателем, за что он получает вознаграждение за поиск объекта и его покупателя. Банк, выдающий кредит на покупку недвижимости, обычно также заинтересован в чистоте сделки, хотя редко проверяет историю передачи прав на недвижимость.

Проверка чистоты сделки — это отдельный вид услуги, включающий в себя работу квалифицированных специалистов с большим опытом, в том числе судебным, которые берут на себя обязанность защищать права покупателя в случае признания сделки недействительной.

Как выбирать коммерческую недвижимость для инвестиций

Вложение средств в коммерческую недвижимость может не только стать альтернативным инвестиционным инструментом, но и помочь вам повысить свои навыки в области инвестирования на новый, более высокий уровень.

Одно из главных волнений потенциального инвестора — стоимость предложения. Цена недвижимости определяется в большей степени географическим расположением, а не ее размером. Выбор места для коммерческого объекта зависит от вида бизнеса, которым вы занимаетесь.

Для жилых помещений требуется развитая инфраструктура, для офисов — большая парковка, для кафе желательно наличие офисного центра поблизости, а для продуктового магазина — жилые дома и большое количество прохожих. Проведите предварительный анализ спроса. В большинстве случаев, небольшие коммерческие объекты легче и быстрее сдать: маленькие квартиры, студии и комнаты — для жилых целей, а маленькие офисы и магазины — для коммерции.

Даже в стабильные времена спрос на большие площади не особо активен, а во время кризиса все ищут более простые и дешевые варианты. Так что если у вас есть три небольших объекта вместо одного большого, проще избежать простоя. Многие знают, что покупка недвижимости на стадии строительства гораздо выгоднее, но есть риск остаться с недостроем.

Если вы не хотите рисковать, но все же решили приобрести недвижимость, лучше выбрать вариант в новом, уже сданном объекте в удобном районе, с новым ремонтом и без истории использования. Изучите информацию о застройщике и его проектах — за привлекательной ценой может скрываться обман. При покупке офисного или торгового объекта изучите конкурентную обстановку.

В небольшом здании в крупном районе спрос на аренду будет выше, чем в обратной ситуации.

2. Арендаторы объекта

При осмотре предлагаемых к продаже зданий необходимо ясно представлять, кто будет арендатором. Основная задача заключается во внимании к предполагаемому арендатору. Для начинающего инвестора наиболее выгодно инвестировать только в те объекты, где он понимает экономику арендаторов.

Если вы рассматриваете помещение для ресторана, обязательно посетите его несколько раз перед покупкой. И если продавец утверждает, что арендатор платит за помещение на основе большой выручки, а в пятницу вечером за столиками сидит всего несколько человек, это всего лишь схема обмана.

3. Сумма сделки и коэффициент прибыльности объекта

Для проведения расчетов следует учесть три фактора: стоимость объекта, его площадь и арендную стоимость на рынке. Чтобы обеспечить привлекательную прибыль с каждого квадратного метра, желательно, чтобы стоимость недвижимости была как можно ниже. К примеру, если у вас имеется 2,5 миллиона рублей, вы можете приобрести новую и качественную квартиру и сдавать ее за 15-20 тысяч рублей в месяц, либо приобрести две маленькие квартиры и сдавать каждую из них по цене 10-15 тысяч рублей, либо вложить средства в пять небольших офисных помещений и сдавать их за 8-10 тысяч рублей в месяц.

4. Проверка документов

Приобретение коммерческой недвижимости всегда требует надежной поддержки юриста. На данном рынке также встречаются лицемеры. В вопросах продажи недвижимости владельцы часто ведут себя похоже на продажу бизнеса.

Они не всегда предлагают что-то полезное и прибыльное. Часто продают бизнес или прибыльное помещение, имеющие проблемы. Юристу следует проверить статус разрешительной документации, правоустанавливающие документы и наличие обременений на объекте.

Если у вас нет возможности провести полный анализ, доверьтесь профессионалам.

Особенности сделок с коммерческой недвижимостью

Согласно отчету CBRE, в 2021 году российские компании вложили 190 миллиардов рублей в коммерческую недвижимость. Эти цифры были актуальны до начала пандемии.

Филипп Пoкpoвcкий

Здecь будeт pacкaзaнo o тoм, кaк нyжнo пpoвoдить cдeлки c кoммepчecкoй нeдвижимocтью.

Как коммерческие называют нежилые площади, которые можно использовать для предпринимательской деятельности. Например, открыть магазин, офис, хостел или парикмахерскую; обустроить склад или производственный цех.

Иpинa Eгopoвa

Управление коммерческой недвижимостью

• Свободного назначения — это здания и помещения, в которых можно организовать кафе, магазины, склады, гостиницы;
• Торговая — включает магазины, торговые и торгово-развлекательные центры, аптеки;
• Офисная — включает бизнес-центры, офисы;
• Индустриальная — здесь включаются склады, базы, производственные здания, АЗС;
• Апартаменты — это нежилая недвижимость, представленная в виде сдачи в аренду квартиры;
• Социальная — здесь включены спортивные, медицинские и детские центры, дома престарелых, салоны красоты;
• Земельные участки под промышленность.

Организации и частные лица могут заключать сделки с коммерческой недвижимостью. Собственник имеет право использовать площадь под свой бизнес, сдавать в аренду, заложить в банк или перепродать.

Меньше всего ценятся помещения в подвале и на цокольном этаже. В таких помещениях бывает высокая влажность и неприятные запахи, а посетителям неудобно спускаться по крутой лестнице.

Кaкиe дoкyмeнты нyжны для cдeлки

Пepeчeнь дoкyмeнтoв, ecли пpoдaвeц — opгaнизaция

Информация из ЕГРЮЛ. Владельцы компании в любой момент могут внести изменения в госреестр, поэтому документ действует один день. Информацию из ЕГРЮЛ лучше заказывать дважды: первый раз — когда нашли подходящую площадь, второй — в день сделки.

В документе указывают, работает ли организация на момент закупки. Если компания прекратила существование, сделки с ней заключать нельзя. Еще по информации из ЕГРЮЛ можно узнать, кто является директором организации и уполномочен заключать договоры.

Нотариальная доверенность. Договор купли-продажи должен подписать директор. Но иногда вместо него сделку сопровождает другой сотрудник.

Это возможно, если у него есть доверенность. Доверенность на продажу недвижимости нужно получить у нотариуса

• Информация о месте и дате оформления;
• Срок действия;
• Данные о доверителе и поверенном — Ф. И. О., гражданство, место проживания, паспортные данные.

В доверенности должно быть написано, что сотрудник, действующий от лица компании, имеет право представлять интересы организации-собственника в сделке с недвижимостью: собирать и запрашивать необходимые документы, подписывать договоры, сдавать документы в органы государственной регистрации, получать деньги. Иногда в доверенности указывают сумму сделки.

Устав организации. Необходимо проверить, не прописаны ли в Уставе ограничения на продажу имущества фирмы. Иногда директорам необходимо получить согласие учредителей, чтобы выйти на сделку.

Организация с такими показателями может находиться в одном шаге от банкротства или на стадии ликвидации. Если заключить сделку с банкротом, кредиторы могут аннулировать сделку через суд.

Руководство объявляет о продаже недвижимости. Передача документа необходима, если в компании несколько владельцев.

Список документов о назначении директора. Вид документа о назначении директора зависит от количества учредителей. Если учредитель один, компания прилагает копию решения о назначении директора, если несколько, копию протокола собрания.

Хотите работать в крупном и надежном агентстве?

Оставьте свой телефон, чтобы записаться на собеседование