Возможность жить рядом нескольким поколениям семьи, разместить гостей или предоставить жилье для обслуживающего персонала — всё это позволяют два дома, находящиеся на одном участке. Кроме того, если продать второй коттедж, можно окупить возведение собственного жилища. Однако прежде чем использовать это право, необходимо убедиться в его согласованности с действующим законодательством.
Нормативно-правовое регулирование строительства
- Размеры земельного участка должны быть в пределах, установленных правилами.
- Расстояние между различными объектами должно соответствовать требованиям.
- Постройки должны быть расположены с учетом границ участка.
- Процент застройки территории должен быть соблюден.
Если требования ПЗЗ, регламентов пожарной и экологической безопасности не нарушены, то возможно строительство второго дома на участке. Эти требования определяются местными властями и могут различаться в зависимости от региона.
Важно учитывать процент использования территории под жилой дом. Например, коттедж может занимать не более 40%. Уже существующая постройка занимает 35% от общей площади.
Следовательно, второе строение не должно превышать 5%. При этом необходимо учесть удаленность от забора, коммуникаций, соседей, деревьев и водоемов.
Документом, следующим по значимости, является Градостроительный кодекс РФ. Этот кодекс определяет порядок строительства, ограничения по количеству этажей и высоте дома.
Возведение частного коттеджа
Для возведения второго дома на одном участке без претензий со стороны регулирующих органов и третьих лиц необходимо выполнить следующие условия:
- Участок должен иметь только одного собственника и не требует согласования с другими владельцами;
- Площадь строительства не должна превышать 500 кв. метров, поэтому для получения разрешения на строительство не требуется особый порядок;
- Строительство коттеджа не должно нарушать действующих норм и предельных расстояний относительно застройки и других объектов.
Перед началом работ необходимо уведомить контролирующие органы путем использования МФЦ или сайта Госуслуги. В уведомлении следует указать следующую информацию:
- Схема участка с указанием места строительства;
- Характеристики будущего жилья;
- информация о застройщике.
Ситуация сложнее, если два человека являются собственниками земли. Возможно ли в таком случае строить второй дом на этом участке? Существует несколько способов решения этого вопроса:
- Согласование действий с другим собственником. Если оба владельца соглашаются на строительство дома, проблемы с контролирующими органами не возникают. Необходимо заключить договор об использовании участка, в котором описать права и обязанности обеих сторон.
- Обращение в суд. Этот способ урегулирования необходим, если собственники земли не достигли согласия. В таком случае один из них подает иск в суд, после чего суд устанавливает правила использования собственности, включая возможность строительства дома.
Если на отдельной территории будет выход на улицу общего пользования, то возможен такой вариант. Также нужно учитывать минимальную площадь земли в частном пользовании, установленную в ПЗЗ. Например, если эта площадь составляет 6 соток, то нельзя разделить участок в 10 соток на две части, независимо от площадей каждой из них.
Для строительства коттеджа площадью более 500 кв. метров необходимо подготовить проектную документацию, которая затем будет подвергнута экспертизе на соответствие действующим законодательным нормам. Эксперты проверят не только саму постройку, но и возможность ее подключения к общественным коммуникациям.
Продажа второго коттеджа на участке
Возникают дополнительные трудности, когда возникает необходимость построить еще один объект для последующей продажи. Одна из особенностей заключается в том, что будет затруднительно оформить второй дом на участке и передать право собственности на него.
Согласно законодательству, можно продавать коттедж без земли под ним. Однако маловероятно, что найдется покупатель, готовый его приобрести. Тем более по хорошей цене.
В подобном случае обычно прибегают к разделу земельного участка в добровольном или судебном порядке.
Необходимо уточнить возможность строительства дома перед началом работ, независимо от сложившихся обстоятельств. В противном случае невозможно официально ввести его в эксплуатацию. Более того, постройка считается незаконной, поэтому владельца могут обязать ее снести.
Возможные пути решения
Если невозможно построить два жилых дома на небольшом участке ИЖС, можно воспользоваться альтернативным методом. Этот метод абсолютно законный и позволяет создать два независимых жилища с собственными входами и адресами.
Речь идет о строительстве дуплекса или двухквартирного дома. Согласно действующему законодательству такой объект будет рассматриваться как один коттедж, принадлежащий двум владельцам. У них будут:
- общий фундамент;
- общая конструкция крыши и внешних стен;
- внутри будет установлена глухая стена, разделяющая помещения на две полноценные квартиры;
- отдельные выходы из дома на участок.
При желании можно установить ограждение и спланировать проект таким образом, что каждый владелец будет обладать отдельным и изолированным жилищем. Несмотря на это, официально данный объект будет считаться одним и иметь две квартиры.
Если нужно построить гостевой дом или небольшой коттедж для гостей на территории поместья, нет необходимости регистрировать его как жилую недвижимость. По документам он будет отнесен к вспомогательным постройкам.
Главным недостатком этого варианта является невозможность регистрации дома как отдельного имущества и его последующей продажи. Право собственности может быть передано только вместе с землей и основным коттеджем.
Как построить два дома на одном участке в 2025 году
Автор:
Андрей Олегович
Часто у владельцев или арендаторов возникает потребность построить второй отдельный жилой дом на одном участке земли. Прямого запрета на такую процедуру в законодательстве нет, однако есть определенные условия, при которых владельцы могут быть отказано в регистрации нового строения.
Предлагаем рассмотреть следующее:
- разрешено ли строить второй дом;
- требуется ли для этого согласование;
- как оформить строительные работы и права по их завершению.
Разрешение на строительство второго дома.
Начиная с 2018 года, получение разрешения на строительство на земельных участках индивидуального жилого строительства (ИЖС) не требуется в традиционном смысле. Это правило распространяется как на первичное, так и на последующее строительство. Вместо этого достаточно уведомить местную администрацию.
Также стало возможно начать строительство дома без предварительного письменного направления документов в органы власти, а затем зарегистрировать его по дачной амнистии.
Можно ли построить второй дом на одном участке.
В соответствии с Федеральным законодательством Российской Федерации, ИЖС предназначен для проживания одной семьи, однако нет ограничений по количеству зданий.
Для получения ответа на данный вопрос необходимо ознакомиться с местными Правилами землепользования и застройки, а также нормативами градостроительного проектирования. В некоторых муниципалитетах прописывается запрет на размещение более одного дома в рамках надела. Примером такого запрета является Волоколамский округ Московской области.
Если запрета не существует, то возведение допустимо, однако регистрация недвижимости возможна только при соблюдении определенных условий.
Параметры использования участка.
Перед началом строительства необходимо осуществить проверку, чтобы размещение второго дома не нарушало действующие нормы, касающиеся использования земельных участков:
- процент застройки;
- процент озеленения;
- отступы от лицевой и боковых границ;
- нахождение в санитарно-защитных зонах;
- условия соглашения об использовании недвижимости, если собственников (арендаторов) двое и более.
Раздел участка.
Советуем сначала разделить земельный участок на два отдельных, а затем заниматься строительством дома. Это поможет снизить возможные риски, включая судебные споры по вопросу использования земли между владельцами. Разделение земли следует осуществлять только в том случае, если после определения границ участка будет возможно размещение нового объекта без нарушения правил зонирования.
Строительство второго дома в 2025 году.
Законодательство, регулирующее вопрос возведения ИЖС или садовых домов на индивидуальных участках, остается неизменным. Регистрацию строений все так же можно провести по дачной амнистии, которая действует до 2031 года, или через уведомления. Однако, в свете нерешенной проблемы строительства 2 домов, в будущем можно ожидать изменений, касающихся более подробного описания процедуры.
Два дома на одном участке: можно ли возводить и как узаконить уже построенное — что говорит закон
Возможно ли по закону построить два жилищных строения на едином земельном участке? Какие меры необходимо предпринять для легализации такого «двудомия»? И как осуществить отдельную продажу каждого из домов, находящихся на одном земельном участке? Узнайте, каковы положения законодательства на этот счет.
Кому и зачем нужен второй дом на участке
Существует множество причин для возведения еще одного жилого дома на своей территории:
- Родители стремятся обеспечить своих подрастающих детей достаточной жилплощадью;
- Большая семья нуждается в дополнительном жилом пространстве;
- Владельцы могут временно проживать в старом или временном жилье, в то время как новый дом строится, и планируют его снести после заселения в новый дом.
Какие условия необходимо соблюдать для строительства второго дома на участке
В соответствии с общероссийским законодательством, нет запретов на строительство неограниченного количества домов на одном земельном участке, будь то земля под индивидуальное жилищное строительство, садоводство или частное подсобное хозяйство. Основное требование состоит в том, чтобы на этом участке было разрешено такое использование земли. Кроме того, владелец участка должен обеспечить соблюдение ряда других условий:
- Соответствие требованиям и нормам землепользования;
- Соответствие планировке градостроительного участка;
- Соответствие нормам Санитарных правил и норм;
- Соблюдение правил безопасности против пожара;
- Уважение прав соседей и собственников соседних земельных участков и домов.
В отдельных регионах Российской Федерации, а также в отдельных населенных пунктах, устанавливаются дополнительные ограничения и требования, которые не противоречат федеральным нормам. Это означает, что даже в небольших провинциальных городах, деревнях и селах могут действовать собственные правила землепользования и строительства (ПЗЗ).
Необходимо ознакомиться с местными правилами землепользования и строительства еще на этапе принятия решения о возведении построек. В противном случае существует риск, что строительство будет признано незаконным, и придется самостоятельно провести его снос. Такая ситуация может привести к двойным финансовым потерям, которые невозможно избежать.
При нарушении нормы по плотности застройки возможен отказ в разрешении на строительство. В администрации населенного пункта должен быть документ, где указаны максимально допустимые значения плотности. Для определения возможности строительства жилого здания на конкретном участке, его площади и высотности, а также места для размещения фундамента, необходимо провести простые расчеты.
Местные нормы могут основываться на условиях, описанных в статье 38 Градостроительного кодекса РФ, либо быть дополнены дополнительными требованиями. Нарушение этих правил может стать препятствием для регистрации готового объекта в Росреестре.
Когда можно начинать строительство
Предположим, второй дом соответствует всем градостроительным нормам. Что же собственнику земли теперь делать? Возможно, уже пора приступать к выкопке котлована и заказывать цементный раствор? Но как выяснилось, все не так просто.Сначала необходимо уведомить комитет по градостроительству населенного пункта или другой орган, который имеет право принимать решения по этим вопросам, о планируемых работах. В уведомлении должны быть указаны данные о земельном участке, а также о строительном объекте, его площади, высоте и этажности, и сведения о застройщике.
Кроме того, необходимо предоставить план-схему с изображением границ участка, существующих объектов и самого дома, который планируется построить. Уведомление можно отправить через интернет-портал «Госуслуги», по почте или в ближайшем многофункциональном центре.
В ситуации, когда участок земли имеет нескольких владельцев, которые желают иметь отдельные дома, они должны вначале составить письменное соглашение о правилах использования общей земли. Это соглашение должно также включать условия строительства отдельных домов.
Второй дом построен, что дальше
По завершении строительства необходимо учесть новый жилой дом в кадастре и зарегистрировать право собственности. Для этого требуется представить дополнительное уведомление в соответствующий орган населенного пункта. Почтовый адрес нового здания будет совпадать с адресом основного дома, но с добавлением литеры к номеру.
Теперь можно приступить к сбору документов для регистрации права собственности в Росреестре:
- паспорт и СНИЛС владельца;
- документы, подтверждающие право на земельный участок (свидетельство о регистрации права или выписка из единого государственного реестра прав на недвижимость, договор купли-продажи, договор дарения, кадастровый паспорт и другие);
- технический план дома, составленный специалистами БТИ;
- проектная документация на дом (при наличии);
- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
Что делать, если два дома на одном участке уже существуют
Иногда бывает так, что на участке находятся два неадекватно оформленных дома. Чтобы легализовать оба строения, необходимо разделить участок на две части — каждая с одним из домов. Для этого проводится межевание, отменяется кадастровый учет большого участка и создаются два новых.
Однако встречаются случаи, когда невозможно разделить участок таким образом. В населенных пунктах могут действовать собственные нормы, определяющие минимальную площадь земельных участков. Если минимально допустимая площадь окажется меньше фактической половины, разделить такую землю по закону будет невозможно.
В такой ситуации один из домов можно оформить как хозяйственную постройку, например, летнюю кухню или домик, а второй будет считаться жилым помещением.
Этот вариант подходит и для земель под индивидуальное жилищное строительство: согласно законодательству, разрешается иметь лишь один жилой дом на участке ИЖС. Однако, если семье требуется второй дом, есть возможность оформить его как вспомогательное строение без собственного адреса.
Кстати, если участки не удаётся разделить до начала строительства из-за недостатка площади, удачным решением может быть построить дом «на две семьи» — с двумя независимыми выходами и одной общей стеной. В таком случае, все равно придется определить порядок пользования общим участком.
Как продать один из двух домов на едином участке
Обычно, покупатели не желают приобретать дом, находящийся на общей с другими людьми земле. Такая ситуация может привести к возникновению конфликтов, необходимости разрешения споров в суде и определению прав пользования. Поэтому продавцы вынуждены существенно снижать стоимость, чтобы сделать своё предложение по-настоящему привлекательным.
Однако проведение межевания участков и оформление двух отдельных земельных участков вместо одного решат эту проблему более дешево, хотя потребуют определённого времени.
Два дома на участке ИЖС
Владельцы земельных участков в Российской Федерации имеют желание увеличить жилую площадь, а именно, возведя второй жилой дом на своем участке и, естественно, соблюдая все необходимые законодательные нормы. Вместо того чтобы производить пристройку к существующему дому, решено построить два отдельных дома на участке. Каким образом можно осуществить постройку двух домов на участке для индивидуального жилищного строительства?
Государство не запрещает строить два дома на участке ИЖС
Согласно действующему законодательству, возведение нескольких жилых домов на одном земельном участке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) не запрещено. Хотя нет явного запрета на два дома на одном участке ИЖС, есть определенные требования, которые необходимо соблюдать при осуществлении идеи построить второй дом.
Если земельный участок принадлежит двум или более лицам и не может быть разделен на два отдельных участка с различными кадастровыми номерами, то собственники этого участка могут заключить соглашение между собой, которое будет содержать прямое согласие на строительство двух домов на участке ИЖС. Если такое соглашение невозможно, то необходимо обратиться в суд или использовать другие способы для получения согласия.
Где посмотреть градостроительные нормы при строительстве второго дома на участке ИЖС?
Как зарегистрировать два дома на участке ИЖС?
Чтобы правильно зарегистрировать два дома на участке, лучше начать с возведения одного из них и только после этого приступить ко второму строению. Если оба дома уже построены, то будет очень сложно оформить их как два самостоятельных дома на ИЖС участке. Понадобится провести межевание и разделить один земельный участок на два отдельных.
Такой процесс может занять довольно много времени, особенно если у земельного участка два владельца, каждый из которых хочет построить свой собственный дом. В таком случае необходимо получить письменное согласие от обоих владельцев.
Другой вариант — построить второй дом на ИЖС участке и впоследствии зарегистрировать его как вспомогательное строение. Это может быть, например, хозяйственная постройка или гостевой дом, оформленный как нежилое здание.
Если возникают отказы в любом из рассматриваемых случаев, то необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.
Таким образом, опираясь на опыт, при строительстве и оформлении второго дома в первую очередь нужно соблюдать градостроительные нормы и правильно оформить и предоставить всю необходимую документацию местной администрации.
Цены
| Товар | Цена | Срок |
|---|---|---|
| Получение устной консультации (очной или онлайн) Купить | 5 000 руб. | 30 минут |
| Приобретение двух домов на участке ИЖС | от 68 800 руб. | от 5 рабочих дней |
Два дома на одном участке: как построить, не нарушая закон
Встречается достаточно часто ситуация, когда на определенной территории требуется разместить два здания. Такие ситуации возникают в случае, когда двум собственникам принадлежит одна земля или когда родственники хотят жить рядом, но не мешать друг другу. В связи с этим возникает вопрос: как правильно оформить два дома на одной территории, не нарушая закон? Для этого необходимо изучить действующее законодательство.
Разъяснения Верховного Суда
Возведение двух строений на одном участке не запрещено нормами права, но порой возникают спорные ситуации. Проанализировав данную проблему, Верховный Суд РФ принял разъяснение. В определении № 307-ЭС22-19570 от 09.02.2023 указано, что закон не запрещает строительство двух или более многоквартирных домов на одной территории.
Владельцам недвижимости предоставляется право долевой собственности на земельный участок, на котором находятся постройки. Однако, процесс регистрации двух отдельных домов на одном участке имеет свои особенности.
Специфика оформления
В случае совместного пользования земельной территорией возникает возможность разделить право собственности. Это позволяет каждому владельцу стать собственником участка земли и построек на нем. Однако, если из-за особенностей местности или размеров разделение невозможно, то в соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса заключается соглашение о долевой собственности.
Если собственники не могут достичь такого соглашения, то вопрос решается в суде. Главное при этом соблюдать все правила строительства, чтобы постройки не нарушали законодательство. В противном случае, они могут быть признаны как самовольное строительство.
Долевая собственность имеет еще один недостаток. Если второй дом на участке будет узаконен, его можно продать только без земли. Из-за этого потенциальные покупатели могут не заинтересоваться такой покупкой.
Поэтому на одном участке земли лучше планировать два жилых дома так, чтобы каждый из них находился в собственности отдельного лица вместе с землей.
Что нужно учитывать
- Здание на территории ИЖС не должно превышать высоту 20 метров.
- Строительство построек с высотой не более трех этажей разрешено.
- Расстояния между зданиями и отступы от хозяйственных построек и домов на соседнем участке зависят от количества этажей.
Таким образом, между двумя домами на одном участке должно быть не менее 6 метров. Фактическая длина определяется этажностью и используемыми строительными материалами. Необходимо оставлять не менее трех метров до границы земельного участка.
Санитарно-защитные зоны могут предусматривать дополнительные ограничения. Они также могут быть установлены на уровне конкретного муниципального образования.
Для осуществления строительных работ не требуется получение разрешения. Достаточно сообщить соответствующим властям о начале строительства. Это можно сделать через МФЦ или государственные услуги.
Однако, необходимо уточнить организацию, которая отвечает за контроль над строительством жилых домов на приусадебных участках, в регионе, где будет производиться строительство. Возможно, это будет администрация или комитет по градостроительству. Каждая постройка подлежит отдельному уведомлению, в котором должно быть указано о наличии двух домов на участке.
Необходимо учитывать, что упрощенный порядок строительства доступен только для домов, площадь которых не превышает 500 квадратных метров. Если речь идет о роскошном особняке большего размера, его невозможно построить без соответствующего разрешения, даже если площадь земельного участка позволяет. В этом случае требуется согласование проектной документации.
При этом проверяется не только соответствие требованиям законодательства, но и возможность подключения дома к коммуникационной системе.
Если у земельного участка есть несколько собственников, необходимо также получить соглашение о возможности индивидуального строительства. Если согласия нет, может потребоваться раздел земельного участка с последующей регистрацией этого факта в кадастре. Однако данный процесс является сложным и требует значительных финансовых затрат.
Как построить два жилых дома на одном участке, находящемся в совместной собственности
Если на одном земельном участке находятся два дома, принадлежащих разным владельцам, возникают определенные ситуации, которые нужно учесть. Перед началом строительства необходимо уточнить, допустимо ли наличие двух домов на данном участке. На малогабаритных территориях сложно соблюсти все требования закона.
Возможно зарегистрировать два жилых дома на одном земельном участке с тем же адресом. Как правило, для нового дома используется литерное или буквенное обозначение. Для регистрации необходимо представить документы в местное управление Росреестра.