АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ТИХОРЕЦКИЙ РАЙОН

В случае, когда заёмщик уже выплатил первый взнос по ипотеке и сделка по покупке недвижимости успешно завершилась, а право собственности перешло на покупателя, возникает вопрос: может ли банк отказать в предоставлении кредита?

14.08.20

11896

Отказ банков в выданных ранее кредитах стал обычным явлением

Становится все более распространенной жалоба от клиентов банков о том, что после одобрения ипотечного кредита, банк отказывает в его выдаче. Это является неожиданностью для заёмщиков, поскольку сделка уже была совершена и право собственности перешло на покупателя.

Банк может позвонить с печальными новостями в день сделки или уже после регистрации права собственности в Росреестре.

Причины отказа банк объяснять не обязан и, как правило, не становится.

Может ли банк расторгнуть договор ипотеки после сделки?

14.08.20

11896

От момента приобретения новостройки до заселения обычно проходит несколько лет. Иногда за это время покупатели понимают, что сделали ошибку в выборе — качество жилья не соответствует их ожиданиям. Например, в домах этого застройщика быстро появляется плесень или электроотопление работает неэффективно из-за частых отключений света в районе.

В таком случае, возможно ли отказаться от жилья и ипотечного кредита?

Банки, такие как «Совкомбанк», «Россельхозбанк» и «Росбанк», отметили, что такая тенденция на рынке не наблюдается. Однако в случае, если застройщик и покупатель принимают решение расторгнуть договор, заемщик должен будет оплатить банку проценты за фактическое время использования денежных средств.

Если человек принимает решение отказаться от сделки по приобретению недвижимости, то у него появляется возможность вернуть это имущество продавцу и требовать компенсации за понесенные убытки. В то же время, условия ипотечного договора все еще действуют, и заемщик обязан выполнять все прежние обязательства по погашению кредита со всеми начисленными процентами. Кроме того, в такой ситуации банк, как правило, имеет право расторгнуть договор ипотеки и потребовать досрочного погашения кредита из-за нарушения одного из условий кредитного договора (например, наличие недвижимости или прав по договору долевого участия, которые передаются в залог банку).

Согласно закону, покупатель имеет право самостоятельно отказаться от выполнения договора и требовать от застройщика возврата денежных средств и выплаты процентов, заявляет Мисаров. Однако это применимо лишь в случае серьезного нарушения требований к качеству жилья или непреодоления обнаруженных недостатков в установленные сроки дольщиком. Если стороны не могут достичь соглашения, этот вопрос решается в судебном порядке.

Определение «серьезности» будет осуществляться судом с участием экспертов. Эти недостатки должны быть достаточными для признания жилого помещения непригодным для проживания без их устранения, а устранение само по себе должно значительно подорожать квартиру, дополняет эксперт.

В соответствии с уже существующей судебной практикой клиент, который законно отказался от выполнения договора долевого строительства и от передаваемой квартиры, имеет возможность взыскать с застройщика все убытки, включая проценты по ипотечному кредиту. Однако на практике осуществление такого отказа представляется довольно сложным, так как требует профессионального подхода и учета различных, включая временные, факторов, отмечает опытный специалист.

«При анализе застройщика необходимо учесть его статус, имущественное положение и обязательства. На данный момент, несмотря на использование общего бренда в рекламе, многие застройщики предпочитают создавать отдельные юридические лица для каждого строительного объекта, чтобы минимизировать риски. Важно отметить, что в конце судебного спора с застройщиком, на созданном юридическом лице может не остаться достаточных активов для исполнения вынесенного в вашу пользу решения суда.

Известно, что победа в суде не гарантирует возможность выполнения решения. Кроме того, необходимо учесть возможность банкротства застройщика», — отмечает Мисаров.

Согласно эксперту, если заемщик решает избавиться от своей ипотечной квартиры, чтобы погасить долги перед банком, ему лучше самостоятельно продавать ее, не прекращая вносить ипотечные платежи. В то же время, для продажи ипотечного жилья потребуется согласие банка, а в договоре будет прописано условие о передаче банку суммы, достаточной для погашения долга. В таком случае банк будет предоставлять данное согласие.

Множеством примеров из практики было установлено, что расторжение договоров о участии в долевом строительстве не приводит к прекращению ипотечного обременения, заявляет Януар Вольвач, представитель «Адвокатской консультации № 71» Межреспубликанской коллегии адвокатов (Москва). Отказаться от ипотеки односторонне невозможно. Это может быть сделано вне судебного порядка только на основе соглашения с банком.

Однако необходимо учитывать, что банк, как разумный кредитор, может согласиться на уступки только при условии выполнения его требований.

Эксперт Вольвач предлагает возможный способ для прекращения ипотеки. Если у вас есть основания для расторжения договора долевого участия, вы можете обратиться к застройщику с уведомлением о необходимости возврата денежных средств. Если застройщик согласен на расторжение договора, вы должны указать сумму денежных средств, которые должны быть возвращены, и требование от застройщика перечислить задолженность заемщика в банк.

В то же время необходимо обратиться в банк с заявлением о отказе от исполнения ДДУ и о досрочном погашении кредита.

Банк предоставит точный расчет суммы итоговой задолженности. Перед внесением заемщиком или застройщиком суммы итоговой задолженности необходимо подать заявление на досрочный платеж по кредиту.

После погашения долга по ипотеке, необходимо подать заявление в банк о расторжении договора ипотечного кредитования и закрытии счетов. Кроме того, требуется обратиться в Росреестр для устранения регистрационной записи об ипотеке и снятия обременения с недвижимого имущества.

Если застройщик не реагирует на уведомление об отказе или отказывает в возврате средств, необходимо обратиться в суд.

Советуем прочитать: Важность свидетельских показаний в ходе уголовного процесса

При расторжении договора участия в долевом строительстве, вероятно, заемщик не сможет возместить расходы, связанные с открытием и обслуживанием ипотечного кредита, страхованием объекта и заемщика, оплатой услуг оценщика, комиссий (за рассмотрение заявки, выдачу кредита, перевод денежных средств и так далее).

Адвокат Владимир Шалаев, партнер компании «Правовая группа», подчеркивает, что в случае отказа от приемки квартиры, все равно необходимо продолжать выплаты по ипотеке. Он отмечает, что обычно невозможно перенести проценты по ипотеке на застройщика в таких ситуациях.

Можно ли отказаться от ипотеки после подписания кредитного договора

Если вы изменили свои решения и больше не желаете оплачивать свой кредит, исключительно по официальным причинам, то что делать? Например, вы можете потерять свою работу или ваш доход сократится настолько, что вам просто нечего будет платить. Даже если вы решите переехать в другой город и больше не нуждаетесь в залоговой квартире, можно выйти из ипотеки с минимальными убытками.

Мы расскажем вам о том, как отказаться от ипотеки на ранних этапах сделки и как уговорить банк изменить условия кредитования.

Можно ли отказаться от ипотеки?

Если продавцу вашей квартиры еще не были переведены деньги от банка, вы можете отказаться от ипотеки и аннулировать сделку о покупке-продаже. В любой момент сделки у вас есть право передумать и отказаться от кредита и квартиры. Перед подписанием договоров вы можете отменить утвержденную кредитную заявку, обратившись к кредитору.

Однако, если продавец уже получил деньги, то считается, что договор выполнен. Согласно Пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторгнуть договор или изменить его условия можно только с согласия всех сторон. Иными словами, отказ от ипотеки возможен только при достижении соглашения с банком и на его условиях.

Любые спорные ситуации будут разрешены только через судебное разбирательство.

Если речь идет о расторжении сделки купли-продажи с возвратом квартиры прежнему владельцу, то все зависит от момента, когда заемщик принимает решение об отказе. Рассмотрим, как отказаться от сделки и ипотеки на разных этапах, если продавец согласен вернуть квартиру.

Уже подписали договор купли-продажи с продавцом. Необходимо написать заявление в банк о прекращении ипотеки. Договор не требует никаких действий, так как он не зарегистрирован в Росреестре, поэтому право собственности остается у покупателя.
Договор купли-продажи уже подписан и отправлен в Росреестр. Теперь нужно написать заявление в банк об отказе от кредита, а в Росреестре — заявление на отмену регистрации права собственности.
В Росреестре было получено свидетельство о государственной регистрации договора купли-продажи, но сам кредитный договор еще не был подписан. Вам необходимо уведомить банк о своем решении отказаться от кредита и получить от него разрешение на расторжение сделки. Без согласия банка обратная регистрация не будет завершена, так как квартира уже находится в его обеспечении. После этого вам следует представить в Росреестр документы, подтверждающие согласие продавца и покупателя на расторжение сделки, а также разрешение банка на это. После получения регистрации вы должны предоставить банку копию соответствующего соглашения.
Оформили ДКП в Росреестре, заключили кредитный договор, но продавец еще не получил средства. Это финальный этап, на котором возможно отказаться от сделки и ипотеки без негативных последствий. Необходимо получить письменное согласие всех трех сторон на изменение данных в Росреестре: банка, продавца и покупателя. Приложите соглашение об аннулировании договора к этим документам и обратитесь в Росреестр. После регистрации предоставьте копию в банк вместе с заявлением об отказе от ипотечного кредита.

Если уже подписаны договоры, зарегистрированы в Росреестре и продавец получил деньги от банка, отменить сделку можно только через суд.

Как договориться с банком до суда?

Найти покупателя для квартиры.

Оформить сделку купли-продажи.

Получить деньги от покупателя.

Перечислить полученные средства на счет банка для погашения кредита.

Банк снимает обременение с квартиры и передает ее в собственность новому владельцу.

Вы можете самостоятельно найти покупателя, заключить предварительный договор купли-продажи и получить от него деньги, которыми погасите ипотеку. Это позволит банку снять обременение с имущества, а вы с покупателем сможете заключить основной договор купли-продажи и совершить сделку. Есть один минус: найти покупателя, готового на такую сделку, может быть непросто, и он будет рисковать своими деньгами. В связи с этим продавцы ипотечных квартир предлагают скидки на стоимость.

Вы также можете провести сделку совместно с банком. Для этого обратитесь в банк и получите его разрешение на продажу. Кредитор будет контролировать сделку от начала до конца. Основные плюсы данного подхода заключаются в том, что сделка будет безопасной для всех сторон. Продавец не получит деньги на руки, поскольку они сразу же пойдут на погашение ипотеки, а покупатель не сможет изменить или нарушить договор.

Клиент имеет возможность оформить ипотеку в альтернативном банке. Таким образом, он сможет погасить свой заем и имущество, в данном случае квартира, будет переведено в залог нового банка с изменением собственника.

Что будет, если не платить за ипотеку?

Изначально банк будет взыскивать неустойки и штрафы за просроченные платежи в соответствии с условиями кредитного договора. Кредитор предпримет попытку уладить ситуацию путем предложения реструктуризации или рефинансирования. Однако, следует отметить, что даже после принудительной продажи залоговой квартиры банк не сможет полностью покрыть свои затраты на нее.

Обращение в суд является крайней мерой для банка.

Банк примет решение обратиться в суд, если заемщик не будет исполнять свои обязательства по кредиту в течение нескольких месяцев (срок указан в договоре). В таком случае, суд выставит залоговую квартиру на аукцион, а сумму полученных средств банк использовать для погашения долга заемщика. Аукционом занимаются судебные приставы, которые обычно устанавливают стоимость объекта на 15% ниже рыночной, чтобы аукцион прошел быстро.

Советуем прочитать: Отчисления в пенсионный фонд по договору ГПХ: все, что вам нужно знать

Кратко: как отказаться от ипотеки

Вы можете отказаться от ипотеки и продать квартиру до получения денег от банка. Чтобы расторгнуть подписанный кредитный договор, вам необходимо подать заявление в банк, а Росреестр, согласовав с обеими сторонами, отменит зарегистрированную сделку.
Досрочное погашение кредита собственными средствами — это быстрый способ завершить отношения с банком. Квартира останется у вас, банк не будет иметь никаких претензий.
Вы также можете договориться с банком о мирном решении проблемы, продав квартиру и использовав полученные деньги для погашения кредита. Или вы можете передать ипотеку и квартиру другому лицу. С разрешения банка вы можете найти другого покупателя, который станет новым заемщиком и владельцем квартиры.
Отказ от платежей по ипотеке — не вариант. Суд заберет квартиру в пользу банка, а вы будете внесены в черные списки всех кредиторов.

Подпишитесь на нашу электронную рассылку, чтобы быть в курсе последних статей о кредитовании и финансах.

Основания для расторжения договора ипотеки

Кредит на недвижимость – это сложная банковская операция, которая может продолжаться до 30 лет. За это время могут произойти множество изменений и реформ, что может привести к расторжению ипотечного договора. Банк вправе аннулировать контракт, если заемщик не выполняет свои обязательства по погашению кредита или не соблюдает условия договора.

Мнение эксперта

Иванов Михаил Сергеевич

Есть множество причин, по которым должник может расторгнуть отношения с кредитной организацией. Возможно ли расторжение ипотечного договора с банком? Это вопрос, который мы разберем в данной статье.

Ипотечный договор с финансовым учреждением чаще всего может быть прекращен в следующих случаях:

Банк может инициировать расторжение договора, если заемщик нарушает условия ипотечного кредита;
Возможен также вариант, когда кредитор и заемщик достигают взаимного согласия и находят компромиссное решение.

Причины и условия для расторжения договора ипотеки

Какие действия могут привести к прекращению договора ипотеки со стороны кредитора:

невыполнение условий соглашения о погашении кредита;
несоблюдение целевого использования банковских средств;
предоставление заведомо ложной информации;
изменение планировки без согласия финансового учреждения;
нанесение ущерба недвижимости (объекту залога);
невыполнение обязательств по страхованию.

Самой распространенной причиной для расторжения соглашения банка с заемщиком являются постоянные просрочки. Однако, если должник не избегает контакта с кредитной организацией, возможен альтернативный вариант — реструктуризация задолженности.

Ипотека – это долгосрочный кредит, который берется на длительное время. Однако независимо от возможных рисков, таких как потеря работы, снижение заработка, возникновение дополнительных обязательных расходов либо заболевание, ни один заемщик не застрахован от этих проблем.

Юристы, работающие в сфере кредитования, рекомендуют планировать возможность погашения ипотечного займа с учетом того, что ежемесячный платеж не должен превышать треть дохода. Даже если кредитно-финансовая организация предлагает возможность покупки более дорогой квартиры при большем ежемесячном платеже, все равно стоит рассчитывать исходя из этого принципа.

Способы расторжения ипотечного договора

Законы России устанавливают несколько вариантов прекращения кредитных обязательств перед банком:

по взаимному согласию сторон;
по решению суда.

У должника есть возможность использовать такую опцию. В случае расторжения контракта есть несколько вариантов:

У заёмщика появилась сумма, достаточная для полного погашения кредитной задолженности. Финансовое учреждение обязано удовлетворить его желание. Полное погашение ипотеки до оговоренного срока автоматически приводит к прекращению действия контракта;
Финансовое положение должника настолько ухудшилось, что он больше не может выплачивать ипотечные платежи. Однако в таком случае прекращение платежей может привести к возможной конфискации недвижимости банком через судебные органы. В такой ситуации возможно реализовать имущество, которое выступает в качестве залога по кредиту. Полученные средства из продажи квартиры направляются на погашение задолженности перед финансовым учреждением. Но проблема заключается в том, что разрешение на продажу должен выдать сам банк, что маловероятно.

Если банк однозначно и явно нарушает условия контракта, а также отказывается решить проблему по обоюдному согласию, то стоит обратиться в судебный орган с целью расторжения ипотечного договора односторонне. При этом необходимо предоставить непреложные доказательства нарушения со стороны банковского учреждения.

Расторжение договора ипотеки по инициативе банковского учреждения

Случается крайне редко, что банк самостоятельно расторгает ипотечный договор.

Обычно банк требует полного погашения долга, если должник не соблюдает условия кредитного договора.
Банк может добавить в соглашение пункт, запрещающий должнику сдавать жилье в аренду. Если становится известно, что владелец недвижимости нарушил это условие, банк может потребовать расторжения договора.
Это также относится к ситуациям, когда должник не оплачивает страховку. От страховки отказаться нельзя, но от других платежей, таких как страхование жизни, можно отказаться. Если это нарушение условий договора, банк может потребовать его расторжения.
Что касается расторжения договора, то кредитно-финансовая организация имеет право на это даже в случае, если заемщик принял решение о перепланировке жилья без предварительного согласования с банком.

Расторжение ипотечного договора по обоюдному согласию сторон

Это оптимальное решение проблемы для всех участников. Но банк не согласится на такое решение, если оно не будет приносить выгоду ему самому. Вместе с тем, удается достичь взаимоприемлемого соглашения в следующих ситуациях:

Можно ли отказаться от ипотеки после подписания договора?

Как расторгнуть договор на получение ипотечного кредита с банком после заключения официального соглашения? Рассмотрим следующие сценарии:

Договор уже подписан, но деньги вы еще не получили. В этой ситуации сложности вызывает банк, так как клиент отказался от финансирования, что не соответствует интересам кредитора. Однако, до момента получения вами соответствующей суммы, соглашение считается недействительным в соответствии с действующим законодательством РФ. Главное не поддаваться давлению со стороны банковского учреждения;
Если вы уже подписали ипотечный договор и деньги поступили на ваш счет, ситуация усложняется. В этом случае отказаться от ипотеки практически невозможно, за исключением ситуации, когда сам банк соглашается на уступки, что происходит крайне редко. Лучший вариант решения этой ситуации — досрочное погашение займа с использованием имеющихся средств.

В связи с продолжительным кризисом в экономике страны, ситуация с получением ипотеки значительно осложняется. Нельзя рассчитывать на легкую потерю заемщика, ведь кредитные учреждения сталкиваются с собственными трудностями. Однако, если вам удалось получить нужные средства и вы больше не нуждаетесь в ипотечном кредите, стоит попытаться отказаться от него.

Ипотечный договор может быть прекращен со стороны банка или заемщика. Это может произойти односторонне (чаще всего через суд) или по соглашению сторон. Желательно прийти к взаимовыгодному решению и избежать судебного процесса, однако это не всегда возможно.

Поэтому для каждого клиента банка очень важно исполнять кредитные обязательства, которые установлены ипотечным договором.

Если потребуется судебное разбирательство, рекомендуется обратиться за помощью к профессиональному юристу, так как личному лицу может быть сложно самостоятельно расторгнуть ипотечное соглашение в свою пользу. Если у вас возникли вопросы о процессе расторжения ипотеки с банком, специалисты портала Правовед.RU готовы оперативно на них ответить.

Мария Иванова
Исследователь
Опытный юрист с 15 летним стажем

Семейная ипотека 2023: обновленные условия и требования для заемщиков

Вступление в силу новых изменений в программе семейной ипотеки, запланированных на 2023 год, приведет к обновленным условиям и требованиям для потенциальных заемщиков.

Программа семейной ипотеки продолжает оставаться важной и выгодной возможностью для семей, планирующих приобрести жилье. Однако, с целью обеспечения ее более эффективного функционирования и устранения возможных рисков, были внесены некоторые изменения в требования и условия получения ипотечного кредита.

Помимо требований, связанных с доходами и кредитной историей, новые условия также учитывают факторы семейного положения и количества детей. В частности, для участия в программе семейной ипотеки необходимо наличие официального брака или регистрации партнерства, а также наличие не менее одного ребенка в семье.

Другими изменениями стали новые требования по первоначальному взносу и сроку кредита. Для приобретения жилья в рамках семейной ипотеки теперь необходимо внести более высокий первоначальный взнос, что поможет снизить риски для банков и обеспечить более устойчивую ситуацию для заемщиков в будущем. Кроме того, срок кредита также был немного увеличен, чтобы уменьшить ежемесячные выплаты и облегчить финансовое положение заемщиков.

Банки, участвующие в программе, будут подвергаться строже контролю и анализу со стороны государственных органов, чтобы гарантировать выполнение новых требований и обеспечить надежность и стабильность ипотечных кредитов для семей.

В итоге, изменения условий и требований программы семейной ипотеки на 2023 год нацелены на повышение ее эффективности и доступности для заемщиков, а также на обеспечение стабильности и надежности для всех сторон. Внесение этих изменений позволит семьям осуществить мечту о приобретении собственного жилья в более выгодных условиях.

Уникальная ипотечная программа для педагогов в 2023 году: подробности и стандарты.Актуальные условия автокредита Сбербанка в 2023 году – что предлагает банк?Программа от государства под названием «Автомобиль для семьи» на 2023 год: период осуществления, критерии и условияВозможно ли осуществить рефинансирование автокредита?В 2023 году, какие кредитные организации предоставляют финансирование по программе сельской ипотеки?Сущность запрета на получение кредитов: понимание и процедура регистрацииРефинансирование при наличии неблагоприятной кредитной истории Последние материалыПлюсы и минусы сервисов подбора кредитов

Каким образом можно оформить и получить банковскую гарантию и что она означает в действительности?

Как получить заем без предоставления справки 2-НДФЛ в октябре 2023 г.?Как рассрочка отличается от кредита?Какое количество кредитов возможно получить одному индивиду?

Преимущества рефинансирования кредитов:
Уменьшение суммы ежемесячных выплат.
Объединение нескольких кредитов в один, что упрощает управление финансами.
Снижение процентных ставок, что позволяет уменьшить общую стоимость кредита.
Возможность сменить банк-кредитора и выбрать более выгодные условия.
Недостатки рефинансирования кредитов:
Дополнительные расходы, связанные с оплатой комиссий и других услуг при переходе от одного кредитора к другому.
Риск ухудшения кредитной истории, особенно при неуплате старого кредита в срок или невыполнении условий нового кредита.
Возможность потерять бонусы и льготы, предоставляемые предыдущим кредитором.

Для осуществления процедуры рефинансирования ипотечного кредита потребуются определенные документы.